2017年常德江南新城营销执行报告.ppt

升级售楼部会所服务，以会所服务为基础运行会员积分系统 清吧系统——提供综合餐饮服务，以积分系统制造客户黏性，实现客户多次到访及客带客； 教育配套——知名教育机构为客户提供一系列教育配套服务，让客户活到老学到老，终生受益。强化教育配套价值点并落地。 生活护理——提供衣物护理，洗车等服务，保障客户生活需求；丰富项目生活配套； 2、蓄客策略—1海量会员招募 2、蓄客策略—1海量会员招募 建立清吧系统，客户通过到访、带客、成交循环获取积分并诱导消费，造成多次来访； 2、蓄客策略—1海量会员招募 1、入会流程 意向客户在售楼部或展点参观了解项目后，缴纳100元入会根本费，凭收款收据及身份证复印件登记并领取项目会所 VIP会员卡一张，扫描二维码后成为项目会所VIP会员。 2、会员权益 电影套票：赠送家庭套票1张（两张电影票）。 美食套餐：售楼部会所4次欢乐美食套餐电子券（1人份），每份价值38元。 项目活动尊享：会员优先参与项目售楼部营销活动，优先参与相关抽奖、来访有奖活动。 看房专车接送:神州专车2次免费接送看房服务。 会员积分:会员初始积分500分，每到访一次赠送100分，每带朋友分享100分，认购物业根据赠送总价1%积分，积份可在售楼部会所消费。 购房优惠:凭会员身份购房物业额外优惠3000元/套。 会员招募政策 2、蓄客策略—2客户升级认筹 认筹种类 对应产品 团购指标费（元） 预设优惠（元） 红筹 100平方以上 5000 20000 黄筹 100平方米以下 8000 30000 在项目取得预售许可之前，以售楼部会所会员团购形式进行客户升级，客户缴纳团购指标费，取得会所会员专场团购活动选房资格和2次售楼部清吧下午茶的套餐电子券，并享受专场团购优惠: 分产品团购升级标准 如政府政策不允许直接升级认筹，可采取向第三方购买服务、优惠券、实物形式进行认筹升级。 1、推售策略 2、价格策略 开盘销售期策略执行 4 1 * 策略原则： 价格保证形象，速度优于高价 说明：常德市民对鼎城价格认可度并不高，本项目及区域价值进行初步建立后，满足客户的价格认同实现高速是首期最重要任务； 把握时机树标杆，以热销树形象 前期住宅产品通过较高性价比优势，保证热销同时树立项目的区域领导形象； 销售战略思路 核心思路： 首期制造热销，后期稳速保价，小幅快升 1 整个地块以舒适型4房为主，户型主要以129-186平米四室为主，套均面积138平米； 首次开盘目标完成全年任务70%以上，按全年300套任务，按照开盘成交率60%，需推售至少4栋。 大盘营销策略——住宅货源盘点 7 6 8 2 3 4 1 5 9 156+186 156+186 156+186 156+186 138+138+100 138+132+100 138+132+100 138+138+100 138+12989+89 99套 52套 52套 52套 52套 99套 99套 99套 132套 户型 编号 面积 套数 总面积 套数占比 面积占比 小三房 C-1 100.38 132 13250.2 18% 13% B-1 89.39 66 5899.74 9% 6% 小四房 A-1 129.53 66 8548.98 9% 8% A-2 138.63 198 27448.7 27% 27% B-2 132.84 66 8767.44 9% 9% 大四房 C-2 186.46 100 18646 14% 18% D-1 156.83 100 15683 14% 16% 复式五房 A-4 366.4 4 1465.6 1% 1% B-5 310.68 4 1242.72 1% 1% 合计 736 100952 100% 100% 7 6 8 2 3 4 1 5 9 156+186 156+186 156+186 156+186 138+138+100 138+132+100 138+132+100 138+138+100 138+12989+89 99套 52套 52套 52套 52套 99套 99套 99套 132套 1 大盘营销策略——楼栋价值排序 现金流产品 1-5# 2T3，89+100+138 高层江景资源,采光通风略差 明星产品 6-9# 1T2，156+186平四房 北面临江，南瞰小区园林 推售策略—楼栋分批 跟据工程顺序和价值分析，在项目价值提升基础上，采取高开高走推售策略。 第一阶段6-9月：明星产品与现金流产品搭配推售，首推采取大型集中蓄客开盘形式推售，先推出比北向1-2#栋和6-7#栋，高性价比撬动市场，形成大盘开盘旺销势头。 第二阶段10-12月：结合项目热销，采取案场小步加推形式推售，逐步提高销售价格，保证开发利润。 营销阶段及节点 销售