物业管理合同期物业管理的法律规定.ppt

物业管理合同——前期物业管理的法律规定 何凤麟 物业管理法律体系 法律、行政法规 宪法 民法 合同法 招投标法 劳动合同法 物权法 物业管理条例 建设工程质量管理条例 城市绿化条例 部委规章、文件 建设部关于印发《电梯应急指南》的通知(建住房[2006]3号) 关于印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》的通知（国人部发[2005]95号） 关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知（国税发[2004]69号） 关于印发《业主临时公约》示范文本的通知（建住房[2004]156号） 关于印发《前期物业服务合同》示范文本的通知（建住房[2004]155号） 关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知（发改价检[2004]1428号） 城市供水水质管理规定（建设部令[2004]第132号修正） 城市房屋白蚁防治管理规定（建设部令[2004]第130号修正） 城市危险房屋管理规定（建设部令[2004]第129号修正） 物业管理企业资质管理办法（建设部令[2004]第125号） 评标专家和评标专家库管理暂行办法（国家发展计划委员会令[2003]第29号） 关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知（建住房[2003]130号） 关于印发《业主大会规程》的通知（建住房[2003]131号） 关于印发《物业服务收费管理办法》的通知（发改价格[2003]1864号） 住宅室内装饰装修管理办法（建设部令[2002]第110号） 机关、团体、个业、事业单位消防安全管理规定（公安部令[2001]第61号） 城市异产毗连房屋管理规定（建设部令[2001]第94号修正） 建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知（建住房物[2000]008号） 建设部关于转发财政部《关于物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题的通知》的通知（建综[2000]3号） 房屋建筑工程质量保修办法（建设部令[2000]第80号） 建设部关于印发《前期物业管理服务协议》(示范文本)的通知(建住房[1999]246号) 物业管理企业财务管理规定（财基字[1998]7号） 关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发[1998]217号） 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建住房[1998]213号） 建设部关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知（建教培[1996]41号） 城市居民住宅安全防范设施建设管理规定（建设部、公安部令[1996]第49号） 生活饮水卫生监督管理办法（建设部、卫生部令[1996]第53号） 关于加强电梯管理的暂行规定实施细则（建计[1995]167号） 关于加强电梯管理的暂行规定（建计[1994]667号） 中国物业管理协会文件 关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知（中物协[2004]1号） 1、前期物业管理招标投标管理 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业； 投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 招标投标管辖单位 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理招标投标活动的监督管理。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。 招　标 前期物业管理招标由招标人依法组织实施。 1）招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人， 2）不得对潜在投标人实行歧视待遇， 3）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 招　标 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。 招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。 招　标 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜；有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。 物业管理招标代理机构应当在招标