住宅市场 - 天房发展.pptx

房企跨界转型多元化 de 战略逻辑与试错陷阱新城控股 欧阳捷2015年10月15日住宅市场——平稳发展期住宅市场 由高速成长期转向 有波动的平稳发展期自住型需求 ≈ 常量投资性需求↘改善性需求↘农村进城需求 ↘住宅市场——平稳发展期投资客占比1、投资性需求在下降数据来源：世联地产住宅市场——平稳发展期改善型需求2、改善型需求也在下降数据来源：世联地产住宅市场——平稳发展期4个一线城市都下降3、常驻人口增量在减少4.9%7.8%37.5%44.5%1.8%27.7%2%47.7%数据来源：城市统计局住宅市场——平稳发展期25个二线城市18个下降3、常驻人口增量在减少数据来源：城市统计局住宅市场——平稳发展期19个三线城市15个下降3、常驻人口增量在减少数据来源：城市统计局住宅市场——平稳发展期28个四线城市26个下降3、常驻人口增量在减少数据来源：城市统计局住宅市场——平稳发展期住宅市场已经在自发的调整住宅供应 两个增加 两个下降 两个减少数据来源：国家统计局、中国指数研究院住宅市场——平稳发展期2008-2015年前8个月商品住宅新开工面积住宅市场已经在自发的调整住宅供应 两个增加 两个下降 两个减少数据来源：国家统计局、中国指数研究院住宅市场——平稳发展期住宅市场已经在自发的调整住宅供应 两个增加 两个下降 两个减少数据来源：国家统计局、中国指数研究院住宅市场——平稳发展期去库存周期依然漫长住宅供应 两个增加 两个下降 两个减少数据来源：城市统计局去库存的理想场景图住宅市场——平稳发展期去库存周期依然漫长新开工面积降低到11亿M2 竣工面积逐年递增到11亿M2施工总面积不再增加竣工率逐步回升到20%以上住宅市场——平稳发展期去库存更现实的模拟图去库存周期依然漫长商品住宅施工面积继续直线增长竣工率跌破10%库存更加巨大竞争更加残酷市场真的有这么悲观吗？住宅市场——平稳发展期市场其实已经足够好预测：今年销售会超过2013年成为新的历史高点数据来源：国家统计局住宅市场——平稳发展期波动源于刺激2015年3月27日中国指数研究院百强房企排行榜发布会2015年3月26日观点地产年会“一定会有刺激政策，但，刺激之后就是透支”数据来源：城市统计局 存量市场越来越大 增量市场逐渐变小住宅市场——平稳发展期数据来源：国家统计局住宅市场——平稳发展期逃离增量市场当住房的基数越来越大的时候增量将逐渐变小新增开发量呈现震荡向下的趋势并处于负增长区间挖掘存量资源的潜力和价值数据来源：国家统计局住宅市场——平稳发展期物业社区商业家居装修O2O社区服务平台……分拆上市挖掘住宅存量资源的潜力和价值数据来源：国家统计局商业地产——跑马圈地时代 一二线城市已经饱和甚至过剩 三四线城市容量有限 2025年全国购物中心可能超过一万家， 覆盖所有的一二三四线城市 2025年之后 购物中心模式要么死亡、要么升级未来10年就会结束并进入商业体竞争的战国时代指标三线城市四线城市城市个数54103城市常住人口均值509411城市购物中心个数1210合计6481030商业地产——跑马圈地时代全国购物中心2013年底达 3700家2015年将超过 4700家2.4亿㎡2025年将达到 10000家数据来源：国家统计局、赢商网产业地产——机会很少只有少数企业一枝独秀多数企业没有成长性和机会因为中国已经到了后工业化时代其它地产——难以放大旅游地产与人性不符尚未找到盈利模式养老地产文化地产、教育地产很难复制规模明年关键看两会明年一季度销售增长势头会有所减缓同比会继续增长环比一定是下降销售增长已经透支了未来的需求政策效力也在逐步递减明年下半年的市场可能会比今年要严峻得多两会看政府经济增长目标 或减少房地产对经济拉动的依赖 透支的后果将会显现6.3-6.5 %6.6-6.8 %目标 “稳增长、保就业” 扩大财政赤字，增加货币供应量预计今年M2增量可能会超过20万亿元当钱不值钱的时候？数据来源：国家统计局、央行当钱不值钱的时候？年内可能还有一次降准降息才能保住7%数据来源：国家统计局、央行、各省市人行央行推广信贷资产抵押再贷款试点释放资金或超20万亿元相当于金融机构存款的全部准备金当钱不值钱的时候？印钞似乎不可避免数据来源：国家统计局、央行、各省市人行市场蛋糕已不会变得更大在“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”中房企呈现两极分化百强房企已难以保持过去10-27%的平均复合增长率但仍增长数据来源：中国指数研究院行业并购成倍增长中小房企则面临生存危机倒闭、破产、被收购比比皆是全国9.1万家房企其中90%会退出江湖数据来源：WIND资讯房企转型、跨界、多元化成为必然转型？改行了，退出房地产江湖了宣布退出的出售项目的卖掉股份的委托代建的跨界、多元化？跨界依托房地产做一些交叉业