深圳市商业市场度调研报告(上).ppt

深圳市商业市场深度调研报告（上） 目 录 深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况 1 深圳各商圈重点项目的调研分析 2 深圳商业市场发展总结 3 深圳商业市场格局与发展，及未来供应情况 1 266.3, 81% 63万m2, 19% 2003年 2006年 2012年 2004年：万象城 2004年：金光华 2006年：Coco Park 2003年前，百货、大型 超市是商业主导力量 天虹百货 2007年：海岸城 2008年：益田假日广场 2010年：KK Mall 海雅缤纷城 皇庭IA Mall …… 非购物中心规模（万m2） 深圳商业已由百货时代过度到购物中心时代 购物中心规模（万m2) 176, 94% 11万m2, 6% 378. 66% 198万m2, 34% 茂业百货 岁宝百货 华润万家 新一佳 深圳集中式商业形态演变过程 区域 现有存量 未来五年供应量 共计 增长率 福田 140 107.8 247.8 77% 南山 123 74 197 60% 龙岗 75 120 195 160% 罗湖 147 47 194 32% 宝安中心区 57 101 158 177% 龙华－坂田 26 39 65 150% 盐田 10 15 25 150% 深圳 577 504 1081 87% 深圳市各区域集中式商业面积变化（单位：万m2） 600 300 0 深圳集中式商业存量、5年后总量（万m2） 1200 900 1081 2018年 增加87% 577 现有存量（2013年） 未来5年，深圳1万平米以上集中商业供应量将达1080万平米，城市商业格局将发生彻底改变 深圳大型购物中心总体供应情况 深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域 资料来源：《中国商业地产蓝皮书（2011-2012）》 深业黄贝岭项目 益田木头龙项目 华润湖贝新天地 笋岗—清水河片区改造 佳兆业丰隆中心 中航城 金地大百汇 皇庭广场 京基下沙项目 欢乐海岸 东海国际中心 华润大冲村改造 生态科技园 华润总部 宝能太古城 水湾1979 新海上世界 太子湾片区改造 来福士广场 深圳大型购物中心未来供应项目及分布区域 南山商圈 华强北 东门 人民南 在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈，深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征 20世纪80年代—90年代初 特区成立后，城市建设的迅猛发展以及深港交流的扩大，初级商圈开始形成。到1992年，在人民南和老东门，现代商圈雏型初现。这一时期的商圈层次较低，辐射范围很有限，也仅能够满足区域内的一般消费，为社区型商圈。 20世纪90年代中后期 1992开始，深圳商圈的基本格局开始逐步形成，市级商圈有人民南、东门、华强北，区域商圈有南头、宝城等，而社区商圈则较多，商圈已基本可以满足深圳作为大都市的商业需求。 在城市发展的西移过程中，罗湖的商业地位有所弱化，但东门商圈作为深圳最大的商业中心，地位逐渐巩固，福田华强北和南山商圈日益崛起并迅猛发展，有形成特区内商圈的三足鼎立之势。 20世纪90年代末至21世纪初期 1999年随着滨海大道的正式开通，南山被彻底激活。在南山的核心版块——南山商业文化中心区更将国际商圈运营的各项指标淋漓尽致的加以展现。南山商业文化中心商圈是目前深圳各商圈里面惟一通过国际招标的方式进行规划设计的国际滨海主题文化商圈，也是目前乃至将来惟一能代表深圳滨海城市特色的大型国际化商圈。从商圈辐射范围、商圈人流汇聚能力、商圈持续运营能力、商圈的消费容量及商圈的品牌张力等层面考察，依托南山强大的产业优势、区位优势、规划优势、资源整合优势，南山商业文化中心商圈的核心商圈地位是目前深圳各大商圈无法相提并论的。 第三次扩张 ？ 深圳商圈发展轨迹及趋势 福田中心区 罗湖人民南、东门、 蔡屋围+华强北 宝安中心区 区域 中心 南山片区 商业 副中心 盐田片区 龙华－坂田片区 商业中心 商业 副中心 区域 中心 深圳商业格局也由单中心城市，转变为一主中心、 多副中心  商业中心：罗湖金三角－华强北片区  商业副中心：福田中心区、南山片区  区域中心：龙岗中心城、宝安中心区  其它：龙华－坂田、盐田片区 龙岗中心区 深圳各商圈重点项目的调研分析 2 编号 项目名称 商业体量 （万M2） 1 振业星海广场 3.4 2 欢乐颂 3.5 3 信和购物广场 3.5 4 茂业百货 5 5 天利名城 6.5 6 保利文化广场 15 7 花园城 7 8 欧洲城 10 9 海岸城 12 10 京基百纳广场 12 11 欢乐海岸一