物业管理法律法及基本制度.ppt

;课程简介;第一节：物业管理的概述;一、物业及其属性;（二）物业的属性;（三）物业与房地产、不动产的联系与区别 联系： 1.物业中包含的土地与房产属不动产 2.物业属于单元性房地产概念 不动产属于民法概念 1.称谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓 区别 ： 物业是单元性的房地产 2.适用范围不同 房地产用于宏观领域 物业用于微观领域 3.概念外延不同 房地产概念外延大 物业指具体的房地产;二、物业管理;2.物业管理的内涵 （1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。 （2）物业管理的依据是法律、法规、合同。 （3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。 （4）物业管理提供的产品??服务。 （5）在公共秩序管理方面的协助性。 ;（二）物业管理的必要性 1. 业主住户的要求高 2.楼宇兴建渐具规模 3.物业设备先进 4.地产发展的需要 5.生产发展的需要 ;（三）物业管理活动（产品)的特点 1. 全天候服务 2.无形与有形结合 3.生产和消费同时性 4.易逝性(供应和需求两方面） 5.业主导向性（业主对服务的认可度） 6.差异性（因人、因地、因时） 7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性） 8.不可储藏性;（四）物业管理的基本特征 1.社会化 基本含义: 1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务企业。 2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。;2.专业化 基本含义： 1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。 2）物业管理的专业化适应现代化大生产。 3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到一定的专业水平。 ;3.市场化 基本含义： 1）物业管理是一种市场行为。 2）物业管理要引入竞争机制。 3）市场化是物业管理最主要的特点。 4）委托和有偿是物业管理市场化集中体现。 ;三、构建物业管理的理论体系;  四、中国物业管理发展的特点;五、物业管理的作用 ;一、法律规范的概念和特征;二、物业管理法规的表现形式和立法体制 ;行政法规　由国务院制定、批准和发布。效力次于法律。如： 《城市私有房屋管理条例》 国务院部、委发布的行政规章，其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。 地方性法规， 只在本地方行政区域内有效。如： 《广东省物业管理条例》 立法解释、司法解释 ;三、物业管理法律关系 ;（二）物业管理法律关系的构成要素 ; 2.物业管理法律关系的客体　物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的” 。按利益载现形式的不同，客体可划分为物业、权利、行为效果三类。 （1）物业。它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。 （2）权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利。 （3）行为效果。行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务合同提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。; 3.物业管理法律关系的内容 是指业事主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。 如：业主的权利与义务 业主的权利： （1）．财产权 ：占有权、使用权、收益权、处分权 （2）．提议权、建议权、监督权 （3）．决策权、表决权 （4）．业主权利的保留 业主的义务：遵章守规、交费、配合等 ?;如：物业管理公司的权力与义务 物业管理公司应当具备的权利内容： （1）有权采取完成委托任务所必须的行为； （2）有权获得劳动报酬； （3）有权根据物业管理合同制止违背全体 业主利益的行为。 物业管理公司的义务 （1）最大义务：遵法守规 （2）应尽义务：依约尽责?? ;【案例】;【分析】;（三）物业管理法律关系的一个基本特征 ;四、