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珠海正邦岭城商业规划方案137p
项目位于珠海中心城区拱北片区,处于口岸核心商圈较边缘的位置; 项目位于主干道迎宾南路北侧,临近板樟山隧道,商业氛围由口岸向北侧逐渐淡薄; 拱北片区的职能定位为:珠海市的口岸商业中心,集居住、口岸、商业中心功能于一体的城市窗口地区。 2008年,珠海市生产总值992.06亿元,同比增长11.8%; 2008年第一、二、三产业的增加值比重分别为2.9%,54.7%,42.4%。 2008年全年社会消费品零售总额359.74亿元,比上年增长19.3%。自03年至08年,社会消品零售总额每年以10个百分点以上的速度增长。 2008年珠海市人均可支配收入为20,949元,比上年增长8.6%,人均消费支出比上年增长5.6%。 从珠海市人口金字塔可以看出,塔形下端少儿人口和塔尖老年人口呈明显缩减趋势,塔腰成年人口则向外扩张,人口数量占比最大; 从图得知,男、女年龄数量最多为24-34此年龄段,城市主力消费人群呈现较为年轻化的特征。 城市性质:国家经济特区,珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地; 城市发展结构:建立由“主城区—次中心城—外围新城—中心镇”构成的多层次、组团型的城市空间体系; 人口规划:至2010年为175万人,其中主城区人口85万人;至2020年为245万人,其中主城区人口101万人。 职能定位:集商业中心、口岸、居住功能为一体的口岸商业中心; 依托拱北口岸,强化商业中心的连续性与商业集聚度; 分区规划:市级商业中心、拱北商住混合发展区、圆明新园商贸与SOHO综合发展区、夏湾居住区、炮台山公园绿心区、港昌路商贸休闲带、联检岛服务区。 珠海目前已形成四个相对集中商圈: 拱北商圈 吉大商圈 香洲商圈 前山商圈 吉大商圈主要集中在景山路,商圈总体商业规模约在15万平方米; 商圈内以珠海百货、免税商场、国贸海天城等大型购物商场为主,经营情况较良好; 吉大商圈是珠海商圈中整体档次形象最好的商圈,是珠海中高收入家庭的主要消费场所。 香洲商圈内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商业集中区; 香洲商业以大型商场为主,商圈伴随住宅的聚集自然形成,主要依靠商圈内茂业百货及家乐福超市等主力店的带动,总体档次不高; 商业以满足本商圈居民消费为主,整体商业气氛一般,且多数商场均已销售,未来发展空间有限。 商圈内以建材、家居专业市场为主,辅以小型超市、服务配套等,商业总规模约40万平米,其中家居建材占比70%以上。 前山商圈现已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场,与项目的类比性较低。 片区内仅有万佳超市一家规模较大的品牌超市,经营状况良好; 已有百货有万佳百货和迎宾广场,所进驻品牌档次一般,两家商场的物业条件较为老旧,面临升级换代,经营状况一般; 口岸广场是地下物业,经营形态属于潮流前线,经营状况良好。 片区内两家家电卖场,苏宁电器和泰锋,均集中在万佳百货附近,距离较近,经营情况较好。 餐饮/休闲/娱乐业态分布较为零散,沿迎宾南路两侧分布。 其中品牌餐饮/特色餐饮商家较多,品类多样,经营状况较好。 休闲/娱乐商家多为桑拿足浴、酒吧等,在口岸附近自然分布,根据不同消费人群,商家经营各有特色。 拱北片区内家居建材市场空白点较大,但前山片区家居建材市场总体量逾40万平米,已成为珠海市最大、最集中的专业建材家居市场,辐射范围已由珠海市发展到周边城市。 调研范围为迎宾南路—岭南路—桂花路—粤海中路所围合地块的商业部分; 项目周边主要业态为餐饮和服务配套,比例为40.2%、28.3%,汽修汽配也占有一定比例。 4. 消费群定位 项目核心商圈:如图所示红色圈内,以拱北为中心,包含吉大、新香洲、澳门及前山的部分区域; 项目主力消费群:受山体、河流等地域因素阻隔,项目主力消费群为所有拱北片区的居民,和部分澳门、吉大、香洲的居民。 在业态定位上,项目引进主力店、特色次主力店,使新的商业更快、更好的适应市场,尽快聚集起人气; 项目会适当增加餐饮及休闲娱乐类所占的比例,以目的性消费业态吸引更多外来消费群,扩大项目辐射力。 商户总计约200家,以超市主力店、餐饮、娱乐、服饰类为主,所占比例为26.27%、20.01%、13.6%、10.53%,其它各业态品类分布比例较为匀衡; 业态布局较为合理。各层都有餐饮分布,多布置在商场两端;娱乐休闲、家电家居等目的性消费业态设置在人流不易到达的地下层和较高楼层。 核心招商时间段:07年10月-08年4月,总共6个月; 经营最好的为餐饮,其次为服饰类,经营1年后调整10-20%,整体经营状况良好; 大多商户看好项目的前景,主要问题集中在合作方式及租金方面,主力品牌商户多采用扣点的合作方式,招商后期(开业前2个月左右),合作方式多调整为保底扣点或降低租金。 核心卖点:惠州唯一沃尔玛进驻核心商圈的大型购物中心; 客户群定位:
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