珠江恒昌-城市边区之近郊区大型商业地产开发与策划.ppt

——城市边缘区?近郊区 大型商业地产开发与策划 城市边缘区?近郊区大型商业地产开发成为热点 灵活的土地开发合作模式 低廉的土地成本 居住人口城市外围化?郊区化带来新需求 产业发展及政策愿景驱动 共性特征 城市边缘或近郊，大交通影响因素关键 区域内人口消费支撑不足 模式一：城郊大型综合性商业物业开发经营面临的问题及解决思路 代表物业 华南MALL 位置 东莞万江 规模 建筑面积60万 m2 开业时间 2003年 经营状况 至今开业率仅10％左右 城郊大型综合性商业物业特征分析 消费门槛 辐射的市场范围要求较大 对公共交通的疏导能力要求高 经营门槛： 难以招到与城区MALL有显著差异性商户 需要持续进行商户优化调整 投资大，维护成本高，而且一旦建成后难以改变其运作 对开发商、经营商的实力、经验有极强的依赖性，且受制于消费者消费观念的转变，国内尚无实际运营成功案例 模式二：城郊主题大卖场开发经营面临的问题及解决思路 城郊主题大卖场特征分析 土地开发合作方式灵活 滚动开发门槛较低 具备跨区辐射力，中端型专业市场尤强。 可带动其他功能发展，中端型专业市场尤强（居住、酒店、餐饮娱乐） 投资及维护成本较低 专业市场经营管理难度较低 受区域产业或地方政府政策愿景影响大 珠江恒昌操作类似项目的经验和优势 丰富的市场策划与操作经验 独特的专业优势 卓越的服务平台 城市近郊区大型综合商业物业 番禺汉溪金山项目（HOPESCA、超大型住区） 功能定位及主导因素 近期特色启动功能 现代家庭型户外休闲消费及少儿游乐 文化博览体验 商务会议休闲 区域零售 商圈竞争、业态竞争、品牌竞争、区位竞争合作 区域内消费空白：现代家居零售与文娱中心 区域内外消费空白：现代家庭型户外休闲消费集成地 中远期功能定位及主导因素 项目需求与创意产业的匹配性 投资回报的实现 确定各期目标 采用多种开发模式 控、参股合作开发的项目 近期：电影城、保健食疗中心（均可延至中期开业） 中期：购物中心、公寓式园林酒店、多元文化博览区 远期：商务大厦 土地出租、商家投资自建及经营的项目 Big Box、多元文化博览区、地标性山峰旅游及传媒中心区、儿童主题乐园和水上世界内的中小型合作经营项目 小结 高门槛开发 结合城市空间、产业、消费需求等动态发展要素进行核心功能的阶段性选择 近期以填补区域消费空白为重点 中远期需更多结合城市及产业发展的因素考虑 启动功能及入市时机的选择 开发时序及近中远期盈利模式的组合 城市边缘区专题商业 项目面临的主要问题 新区域的行业认知度低 商户进驻信心不足 发展商的品牌号召力不强 发展商的相关行业资源欠缺 定位应具有前瞻性 现有鞋业与钟表专业市场供应饱和、竞争激烈 化妆品行业市场的商机较大，美容美发产业链的上下游延展度性强，而且当时广州存在化妆品专业市场升级换代的空缺 全面超越现有竞争对手 除了传统批发零售功能外，增加会展、酒店、电子商务、培训等多元化功能匹配 通过建筑形态的升级发挥专业市场的综合效应 高起点、高平台造势 通过策划举办行业论坛、行业展会等形式造势，提升区域及项目品牌认知度 采用差异化的招商手法迎合不同目标客户的需求 多方位整合资源 引入广东省美容美发化妆品行业协会资源 整合政府资源，列为政府重点项目 专业公司资源 广州美林家居世博园 广州美林家居世博园 广州美林家居世博园 土地开发模式的选择 村镇合作 启动功能需强势 投入成本不高 易于塑造高档形象，从而改善区域印象 广州美林家居世博园 服务成果 本项目第一期2006年年中开业，到2006年年底，其整体租赁率超过90%，成为目前广州最高档之家居主题卖场。 美林入市后，周边相继出现其他家居主题大卖场，区域集聚效应逐渐显现。 小结 与区域、产业及政策愿景的结合 珠江恒昌操作类似项目的经验及优势 独特的专业优势 珠江恒昌专业服务体系 珠江恒昌操作类似项目的经验及优势 战略集团资源 珠江恒昌全程顾问服务内容 骄人成就 服务区域 奖项荣誉 客户名录 南海大沥“巴黎春天”商业步行街 项目背景： 机遇：消费市场日益繁荣，商业地产吸引跨行业资本 2000年以后，佛山市南海区的商业地产随着消费市场的繁荣而逐渐兴盛，不但引来本地开发商的青睐，更吸引跨行业资本的进入。本项目委托方前身为佛山某知名餐饮企业，在无任何房地产开发经营经验的情况下，委托珠江恒昌负责该项目的全程策划、招商和独家销售代理工作。 挑战：区域商业氛围匮乏，租售目标须同时实现 项目区位偏离传统商业中心，周边虽有一定规模的居住人群，但商业氛围匮乏、人气不足。如何寻求本项目发展商业的突破口，借助顾问公司强大的网络资源，在较短周期内同时实现招商与销售的目标，成为本项目工作的关键点。