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都市更新权利变换估价之问题与检讨 徐士尧  作者为新北市不动产估价师公会理事长、新北市都市更新审议委员、展碁不动产估价师联合事 务所所长、政治大学地政博士 1 都市更新权利变换估价之问题与检讨 一、问题陈述 都市更新系现阶段政府的重大政策之一，依都市更新条例第4 条之规定，都 1 市更新处理方式，可分为重建、整建或维护等三种，目前主要仍是以重建为主。 在重建方式之都市更新中，尚可区分为权利变换与协议合建二种，依现行都市更 2 新条例的设计，系以权利变换为原则；协议合建为例外，实务上亦以权利变换 方式为都市更新重建之大宗。 所谓「权利变换」，依都市更新条例第3 条地5 款规定：「系指更新单元内 重建区段之土地所有权人、合法建筑物所有权人、他项权利人或实施者，提供土 地、建筑物、他项权利或资金，参与或实施都市更新事业，于都市更新事业计划 实施完成后，按其更新前权利价值及提供资金比例，分配更新后建筑物及其土地 之应有部分或权利金。」由前述规定可知，权利变换的计算系将更新后不动产； 按更新前权利价值及提供资金比例予以分配，故其关键在于「更新后不动产价 值」、「更新前权利价值」及「资金比例」如何估算。除「资金比例」（即共同 费用负担比例）系由实施者申报，经主管机关核定外，「更新后不动产价值」、 「更新前权利价值」均系由不动产估价师估价；并经主管机关予以核定。显见不 动产估价在都市更新权利变换之重要性，实不能轻忽视之。 自政府近年来大力推动都市更新以来，虽已具成效，然而因都市更新产生的 种种争议、诉愿、行政诉讼，甚至于民、刑事诉讼亦接连而生。案件之多、比例 1 都市更新条例第4 条：「都市更新处理方式，分为下列三种︰ 一、重建︰系指拆除更新地区内原有建筑物，重新建筑，住户安置，改进区内公共设施，并得变 更土地使用性质或使用密度。 二、整建︰系指改建、修建更新地区内建筑物或充实其设备，并改进区内公共设施。 三、维护︰系指加强更新地区内土地使用及建筑管理，改进区内公共设施，以保持其良好状况。」 2 参见都市更新条例第25 条第1 项：「都市更新事业计划范围内重建区段之土地，以权利变换方 式实施之。但由主管机关或其它机关办理者，得以征收、区段征收或市地重划方式实施之；其它 法律另有规定或经全体土地及合法建筑物所有权人同意者，得以协议合建或其它方式实施之。」 倘为公办更新，虽得以征收、区段征收或市地重划方式实施之，但实务上未有此等案例，兹暂不 讨论。 2 3 之高，业已不能等闲视之。经本文非正式归纳统计，都市更新争议案件无论其 4 争议主因为何，竟有高达九成以上案件均对估价结果提出质疑，突显出估价问 题的普遍性与严重性。申言之，不动产估价在权利变换中具有相当的重要性；且 都市更新争议中；估价问题亦有高度的普遍性与严重性，甚至已至不容忽视之程 度。 本文拟由权利变换之结构予以分析，已确认不动产估价在权利变换结构中之 定位与重要性，从而厘清估价争议与问题的本质，并进而将估价问题予以类型化， 或能归纳整理出估价问题的层次与原因。针对前述有关权利变换中之估价问题， 提出相关的建议。 二、权利变换之结构分析 （一）权利变换的结构 参照都市更新条例第3 条地5 款有关「权利变换」之规定；并参照同条例第 30 条第1 项、第31 条第1、2 项之规定，可知所谓「权利变换」即是一种权利 转换之结构，包括二大部分： 1.实施者之权利（即共同负担部分）转换为更新后之不动产。 2.权利人更新前之不动产转换为更新后之不动产。 如图1 所示 等值折抵 共同負擔