房地产项目开发流程和业务流程.doc

资料 房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程） 阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 取得证书 资金投入 项目 前期 阶段 项目建议书（申请报告） 提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。 发改委以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计和方案审批。 前期工程费用：包括调研评估费、设计费、地质勘探费、行政事业性收费、前期其他费用等 项目选址方案 项目核准或备案资料： 申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等＋营业执照。 设计任务书、投资计划 初步设计（建设方案） 项目 准备 阶段 施工图设计、图纸审查 办土地使用证：土地出让合同、交费证明等； 办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图； 办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。 国土局、建设局、规划局 1、《 HYPERLINK /view/2732722.htm \t _blank 国有土地使用证》 2、《 HYPERLINK /view/427898.htm \t _blank 建设用地规划许可证》 3、《 HYPERLINK /view/427894.htm \t _blank 建设工程规划许可证》 4、《 HYPERLINK /view/2566754.htm \t _blank 建筑工程施工许可证》 1、土地费用：包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等，占比较大； 2、前期工程费用：包括三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等 项目征地、报建、招标 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门 项目 施工 阶段 组织施工（安全、监理） 质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。 建设局 1、基础设施建设费； 2、建筑安装工程费，占比较大； 3、公共配套设施建设费； 4、开发间接费用 项目 竣工 验收 阶段 验收、结算、备案 验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 资料整理归档 建设档案馆 产权登记、物业管理 办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。 房地产管理局 二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示（仅供参考）: 序号 项目名称 投资额 占比 估算说明 1 土地费用 161620 38.50% 包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费用、土地契税、安置房建设费用等 2 前期工程费用 14647 3.49% 包括调研评估费、设计费、地质勘探费、三通一平、临时设施费、行政事业性收费、前期其他费用等 3 基础设施建设费 20320 4.84% 包括供水工程、供电工程、雨水污水工程、热力工程、燃气煤气工程、智能化工程、园林景观工程、消防系统、信息系统、标识系统、夜间照明系统工程、其他配套等 4 建筑安装工程费 117475 27.98% 包括地基处理工程、建安费用、分包工程、甲供材料设备采购等 5 公共配套设施建设费 28869 6.88% 包括人防车库、地下车库、教育配套、配电设施用房、垃圾用房、文体设施、物业管理用房、其他配套等 6 开发间接费用 1387 0.33% 包括咨询评估费用、工程监理费用、物业费用、施工、采购、设计合同印花税等 7 管理费用 4878 1.16% 按开发成本的2%测算 8 财务费用 9225 2.20% 按基准利率三年测算 9 销售费用 9421 2.24% 按销售收入的2%测算 10 开发期税费 46539 11.09% 按销售收入的7%测算 11 其它费用及不可预见费 5439 1.30% 取2-5项之和的3% 项目总投资 419819 100.00% 三、房地产公司项目开发的内部工作流程： 房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为5个阶段：获取土地——开工——开盘——清盘——入住。 1、获取土地阶段： 土地获取阶段：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同，办理用地规划许可证、土地证。 规划设计阶段：包括区域市场调研，项目定位，设计前期工作，项目指标确认，施工图设计组织等。 施工准备阶段：办理建设工程规划许可证、施工许可证，开工前期工作等 2、开工： 工程建设阶段（一）：项目开工，基础开工，主体施工，工程款支付，主体验收等 工程建设阶段（二