东莞中堂项目定位报告(20140904).pptxVIP

东莞中堂项目定位建议报告;报告目录;;东莞是广东省省辖市，是“广东四小虎”之一，号称“世界工厂”，是全国4个不设市辖区的地级市之一。位于珠江口东岸，东接惠州、南抵深圳、西挨广州、北达博罗县，四周共与广州、深圳和惠州的10个县级行政区接壤。而中堂镇位于东莞市西北部，是东莞市下辖的32个镇区之一，地处穗莞深经济走廊之间，区位优势较明显;;中堂镇2010-2013年GDP走势;镇区;; 在广州城市总体规划中，增城市定位为广州副中心 新塘镇定位为广州中心镇。; 穗莞深城际轨道交通项目是经国务院批准的珠三角城际轨道交通线网规划的主轴线之一 。目前已动工建设 穗莞深轻轨设立中堂站，本项目将从此进入东莞15分钟生活圈、广州30分钟生活圈、深圳60分钟生活圈和香港90分钟生活圈;根据规划方案，穗莞深线、地铁13号线、地铁16号线、厦深铁路支线、广深铁路第四线等轨道交通线路将在新塘形成枢纽站。站点位置在港口大道和新新公路交界，新塘火车站南侧。 地铁十三号线（东西快线）首期：由鱼珠至新塘段，线路长28.3公里。主要功能为对接穗莞深城际线，加强东部地区与中心城区的联系，计划在2017年通车。 地铁十六号线（荔城线）：始于新塘镇，沿荔新公路经清水塘至荔城，全长31.7公里。主要功能为贯彻城市“东进”发展战略。;;本项目;;近期松绑限购政策的城市;取消新建商品住房销售价格备案制;近一年中堂镇商品住宅成交套数及均价;近半年中堂镇商品住宅成交套数及均价;居益凯景中央;项目名称;户型;居益凯景中央6栋三房户型图 面积：约13-19㎡ 赠送形式：客厅位置半赠送;项目名称;居益凯景中央 富盈公馆 东港城7号;居益凯景中央 将推货量：二期首批190套 后续货量：二期约1100套 三期地块未开发，预计将供货700套左右;;;项目名称;根据我们对周边项目的调研可知，目前中堂镇楼盘主要成交客户接近7成以新塘本地人为主，因此，在关于重点项目的户型研究部分，会加入新塘及荔城项目作分析，务求在后续户型配比建议上给出最符合目标客群需求的方案;户型研究;在售项目以中小面积两三房为主，荔城产品相对较大;【新塘、荔城户型供应】;中堂主力供应80-99㎡两三房及120-139㎡四房，而新塘及荔城集中100-119㎡三房、60-99㎡两房，因此： 中堂片区三房面积相对偏小，100-119㎡面积段的大三房是目前中堂市场空白点 中堂在售项目少，户型供应情况受个盘推货影响较大，且两房户型受到项目定位不同，面积段设计不同：富盈公馆为80-99㎡面积段；居益凯景中央为60-79㎡（计算赠送面积也在75-85㎡左右），有一定的差异性。而新塘及荔城两房户型则以60-79㎡比例更大 ③ 新塘及荔城四房户型基本缺失，而目前中堂适当配备120-139㎡的四房户型一定程度上有利于改善性购房需要;【中堂户型成交】;面积段㎡;中堂及新塘、荔城均主力成交60-99㎡两房及99-119㎡三房，因此： 中堂及新塘、荔城热销户型面积段相近，但整体来说，新塘及荔城相对中堂镇热销户型偏大，如80-99㎡的小三房户型，新塘、荔城的销售热度不足，而99-119㎡成交占绝对主力，显示新塘、荔城客户在三房户型上更偏向于选择99-119㎡面积段 ② 结合供应情况来看，两房户型60-79㎡及79-99㎡面积段供需两旺，两地无显著差别；三房户型供应中中堂以80-99㎡为主，新塘及荔城以99-119㎡为主，但成交方面，两地均以99-119㎡较为畅销；中堂供应了少量120-139㎡四房户型，成交情况一般，而荔城及新塘则无四房户型供应;客户群研究;客户群研究;客户群研究;【中堂重点项目成交客户】;【客户访谈】;客户访谈：张先生，中堂本地纸厂老板 基本情况：私企业主，家庭4-5人（2个小孩），喜欢一家人住在一起，有私家车； 收入情况：大概80-120万/年，具体要根据当年的生意好坏来算； 购房意向：自身为改善型自住；也有身边做厂的朋友的小孩喜欢自己住，很多帮小孩给首期，小孩自己供房的； 户型需求：舒适型三房或者四房；部分给自己小孩买两房或小三房的 关注点：楼盘的素质要求较高，对地理位置、周边环境、朝向、户型设计、小区园林比较看重，喜欢买较高楼层的房子;客户群研究;客户访谈：罗先生，家族企业管理层 基本情况：家中3人，和家人住在一起，还未买车； 收入情况：月收入6000-8000元/月； 购房意向：自住； 户型需求：80㎡左右两房或100㎡左右三房； 关注点：对规划布局、朝向、园林、配套、交通等因素都很看重;【新塘客户访谈】;【专业人士访谈】;【专业人士访谈】;中堂本地客户对地段、项目环境、户型比较看重，需求两房及三房户型为主，三房户型偏好100-120㎡ 新塘客户中受访客户对价格较为敏感，需求面积在两房80