经济适用房和挣限价房的区别.docVIP

经济适用房和限价房的区别 经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适 用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。现在购买经济适用房，需年收入小于等于6万的家庭，当地户口才可购买。 　　限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的“两限”商品房。其价格比经济适用房高，如前者6750一平，后者2650一平[1]。 　　限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的最高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方可上市交易。经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购[2]。 经济适用房与商品房的区别 　　获得土地的方式不同，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房采用出让方式须交纳土地出让金； 　　成本结构不同； 　　租售政策不同，经济适用房只售不租，商品房不受限制； 　　购买条件和对象不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件不受限制； 　　价格政策不同经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。 居民个人购买的经济适用房产权归个人； 房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。 对于经济适用房存在的问题，记者通过央视国际网站的调查显示，在参与投票的1000多名网友中，有47.36%的人认为经济适用房的优惠政策没有落实到老百姓头上，有23.36%的人认为购买资格审查不严，使经济适用房成为一些富人的“豪宅”；14.49%的人认为数量太少，很难买到，剩下的14.79%的人则认为户型太大，质量差、品质低。 在理论上讲，经济适用房属于商品房范畴，而在实际中，却不能作为纯粹的商品房卖给老百姓。因为经济适用房用地是行政划拨，免交土地转让金，同时，政府实行21项税费的减半优惠，这两项之和约占经济适用房成本的10%左右。老百姓购买后可以无条件地使用，但若上市交易，其增值收益不能让购房者独自享有，其中政府10%左右的“股份红利”不能无条件白送给购房者，否则必然造成国家利益的重大损失，让一部分人侵占了公有财产。 　　目前，国家如何收回经济适用房增值收益中的国有部分并正确计算出应有的份额，还没有现成的答案与公式，要解决这些问题，找出合理的收益分配均衡点，看来比想象的更为复杂和困难。 据解释，实行“共有产权”后，经济适用房购买5年也可以上市，但出售后的资金按照出资比例进行分配。不可否认，这种压缩以经济适用房牟利者利润空间的做法，让经适房制度更加科学合理，更符合公平原则。 但同样也不可否认，这种“共有产权”的制度设计其作用是非常有限的，而且尚未实现真正的公平，事实上在这种制度下骗购经适房仍比投资普通商品房获利更大。道理很简单，经适房在购买时价格明显低于商品房，而5年后却可以当作普通商品房进入市场，虽然政府分去一部分利润，但购房人的利润率仍然较高，这是投资普通商品房所得不到的。从深层次看，这其中也有一个公平性问题，即允许社会保障对象低价购房高价卖房，对于其他社会群体和阶层来讲，也是不公平的。 因此，要消除当前的经适房制度弊端，仅仅有“共有产权”是远远不够的。在我看来，经济适用房的背后是政府的投资，归根结底是纳税人的贡献，是社会财富二次分配的过程。这就要求保障对象任何时候不得以任何方式利用保障住房获取不当利益。因此为确保这项制度的基本性质，不至于被不当利用，有必要建立相对独立、较为封闭、与完全市场化的商品房并行的保障房管理体系和交易平台。 在这个管理体系和交易平台上，保障对象可以在购房5年后自由交易保障房，但必须按照政府核定的指导房价进行交易，而且交易对象也必须是已经审核的住房保障对象。当然，如果保障对象收入情况发生重大变化，5年内也可以在这个平台上进行交易，而后售房者只能进入商品房市场购房。如此一来，经适房就永远不会变成商品房，即使保障对象出售后也难以获得经适房与商品房之间的巨额价差，就可以有效防止骗购者