房地产营改增前后全过程票据管及土地增值税重特疑难问题解析.pptxVIP

房地产营改增前后全过程票据管及土地增值税重特疑难问题解析;第一部分：房地产营改增前后全过程票据管控 “三查”方针： “查账必查票、查税必查票、查案必查票”;重庆商报：2.9万买913万“发票”会计和司机皆获刑 《刑法修正案(八)》： 第210条之一规定：明知是伪造的发票而持有，数量较大的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；数量巨大的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 第二百零五条之一：“虚开本法第二百零五条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 ;列支成本费用是否必须取得发票？营改增后有哪些变化？;（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证； （三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明； （四）国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 ;土地增值税和企业所得税在票据要求上的不同点; 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)第三十二条规定： 但以下几项预提(应付) 费用可以在税前扣除:(一) 出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。 ;(二) 公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 (三) 应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 条第一款规定：土地开发同时连接房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。;开发成本的各项支出应取得何种票据？ 土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。 拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号契税《财税〔2004〕134号》;国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业- 其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。 房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费) 整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。;3. 土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。 4. 挖土费。支付给农民工( 非雇员) 的挖土费等,或采用工资表发放，或通过劳务费发放； 5 设计费、工程监理费、项目咨询服务费 ;6. 建筑工程。 (1) 包工包料： 如果是建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应遵守《营业税暂行条例实施细则》规定 (2) 包工不包料(甲供材) 。 ②建筑工程分包。 注意票据开具顺序;7. 装饰工程。 装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。 (1) 包工包料。与建筑工程相同。 (2) 包工不包料(清包工或称甲供材) 。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。;8. 设备安装。 (1) 房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的 (2) 工业企业自产货物并负责安装。 (3) 商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务, ;9. 房屋维修。 房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。 营业税的“修缮”和增值税“修理”的区别 营改增影响 ;10. 绿化工程 绿化工程开