年报2011年苏州住宅成交5魅力4528套调控引导下均价止涨走稳.docVIP

2011年全年，苏州共成交住宅类房源54528套，较2010年增加7738套，增幅为16.54%；成交总面积为6069046.03平方米，较2010年增加896378.79平方米，增幅为17.33%；成交总金额达559.47亿元左右，较2010年增加44.33亿元，增幅为8.61%；截止到11月全年综合均价约为10482.38元/平方米，较2010年上涨523.42元/平方米，涨幅为5.26%。（注释：12月住宅成交均价暂未公布，故本报告年度均价统计区间为2011年1月-2011年11月，含保障房，下同） 分析： 2011年楼市延续了2010年以来的调控基调，伴随着新政预期的强烈，年初苏州楼市出现了提前繁荣，而后3月份限购令的出台彻底扰乱的市场步调，成交量达到全年最低，从8月份开始政策性住房开始疯狂跑量，住宅成交高调疯涨，就全年成交表现而言，刨去下半年开始的大量政策性住房，受到调控政策的影响，普通新建商品住宅成交实际成交量不及去年同期发挥。 365数据显示，2011年，苏州住宅成交量中依然是工业园区领先，成交量达17145套，成交面积2031365.08平方米，占市区成交总量的33.47%，但是和去年不同的是今年的政策性住房在园区的住宅成交中占比明显上升。区域内的供应相对充足且产品类型较为丰富，年度内湖东板块的中海国际社区以1400套左右的成交量位居榜首，首开悦澜湾、路劲主场森邻等刚需项目也是全年区域成交的主力，此外就改善型房源而言，集中在一些品质及地段良好的项目上，5月中旬首次开盘的九龙仓时代上城项目凭借良好的品质赢得了市场的认可，而金鸡湖湖景房万科尚玲珑以550套的成交量也表现不菲，一定程度上支持了区域乃至市区整体的房价走势，不过湖东及青剑湖板块内的刚需项目成交领先，对于区域房价也产生了一定的下挫影响。 吴中区2011年的住宅成交状况较之去年也有一定的提升，12831套的成交量位居园区之后，吴中大道板块、木渎板块是年度内住宅成交发挥的主力军，新城金郡成交过千，招商小石城、越湖家天下也表现良好，随着城西的崛起，木渎板块的楼市也越发受到重视，轻轨一号线的规划更是为板块楼市增值，朗诗绿色街区、合景领峰两大区域成交领先，其次，2011年尹山湖板块也备受关注，保利观湖国际5月底开盘热销全城，九龙仓、首开等品牌房企相继入驻板块，不过整体而言今年区域内的低密度住宅限购后表现低迷，刚需项目一直成交领先。 相城区2011年的整体市场表现较为一般，特别是下半年开始在园区、中心城区等邻近区域出现明年价格调整的形势下以活力岛板块为代表的区域楼市促销力度不够，大盘合景峰汇国际在周边同质化竞争压力下，成交量缩水近600套，而且上半年新开的首开班芙春天及水漾花城年度内只有300、400套的表现，明显发挥有限，但是在政策性住房影响下，区域的年度成交量同比还是出现了近3成的涨幅，均价水平有所回落。伴随着区域高铁新城的后期规划的进一步完善，预计后期北部乡镇板块的楼市会相继崛起。 365数据中心数据显示，高新区2011年住宅类房源共成交6548套，较之去年小幅上升，不过基本集中在上半年的发挥，下半年在政策的不断深入影响下，区域楼市与相城区表现相仿，在营销策略方面较为不够激进，所以下半年特别是四季度开始一直表现相当低迷。4月上旬开盘的中梁香堤项目是本年度区域住宅成交的领跑者，总成交量也达到了千套左右，其次主要集中在北新区的刚需项目中，旭辉上河郡、新创理想城及旭辉朗香郡也有一定的表现，而位于狮山路板块的鑫苑国际城市花园从7月中下旬开始开始调价促销，拉动了项目的快速去化，不过从去年的MAX未来1100多套高位发挥后后，科技城板块在今年的区域楼市中发挥一般，区域今年的推盘迟滞，去库存促销力度不够是影响成交表现的一大原因。 中心城区今年住宅类房源共成交10479套，同比去年增加了29.45%，不过实际是新建商品住宅成交占比不到4成，保障性住房是区域成交的绝对主力。中心城区土地供应有限，商品住宅基本以三个新城为主，世茂运河城在调价促销的引导下维持了千套的发挥，其次金阊新城的南山金城1958也有800多套的发挥，下半年新开的万科金色里程、中梁天御虽然大幅度促销，但是对于区域整体贡献有限。中心城区保障房建设一直较为活跃，而且伴随着更多的政策性住房投入，区域内后期的成交走势仍有走高的趋势。 2011年苏州每月住宅供求情况 2011年，苏州全市除了1月、2月、8月三个月的供销比在1.0以下外，其他月份供销比均在1.0以上，限购后的4、5月份新房积压相当突出，不断出台的楼市调控使得市场被看淡，整个年度来说新增供应远远超过市场去化速度，所以截止到目前为止新房库存高达540万方左右。 2011年初虽然“新国八条”应声落地，但是限购细则等政策预期强烈，所以楼市出现了淡季反常现象，1、2月