“天润中心楼”整体定位分析及可行性研究报告.doc

PAGE 3 - PAGE 0 - “ “天润中心楼”整体定位分析及可行性研究报告 目 录 总经理摘要………………………………………………………………………………………………………………………………第3页 第一章：项目简介………………………………………………………………………………………………………………………第6页 一、项目位置 项目概况 第二章：土地价值研判…………………………………………………………………………………………………………………第8页 第三章：项目开发理念…………………………………………………………………………………………………………………第11页 一、整体目开发理念 二、产品设计理念 第四章：项目定位建议…………………………………………………………………………………………………………………第16页 一、项目总体定位 二、项目市场定位 三、项目消费者定位 四、市场竞争定位 第五章：总体规划分析及建议…………………………………………………………………………………………………………第20页 一、分区思路 二、分期思路 三、分区布局思路 第六章：项目建筑规划及建议…………………………………………………………………………………………………………第21页 一、产品规划分析 二、物业类型建议 三、单体面积建议 四、面积及房型配比 五、房型设计建议 六、建筑及风格建议 第七章：环境规划分析及建议…………………………………………………………………………………………………………第27页 一、景观环境设计理念 二、景观环境手法 第八章：公共设施规划建议……………………………………………………………………………………………………………第29页 第九章：分期推案建议…………………………………………………………………………………………………………………第30页 第十章：新材料、新技术的应用………………………………………………………………………………………………………第31页 第十一章：经济指标建议及财务分析…………………………………………………………………………………………………第32页 第十二章： 2007年工作推进计划 ……………………………………………………………………………………………………第35页 第十三章：市场拓展新思路……………………………………………………………………………………………………………第36页 第十四章：广告推广计划………………………………………………………………………………………………………………第38页 附件：产权式酒店论证方案……………………………………………………………………………………………………………第40页 【总经理提要】 本报告是从项目简介、土地价值研判、开发理念分析、项目定位、消费群分析、市场竞争重点、产品建议以及配套、推案建议、项目技术指标分析等多方面进行进一步的论证分析，并提出相关建议，力求对项目的规划设计、开发操盘等方面起到相应的作用。 我们一直认为本地块是建造高档公寓的一块好地，具备了较强的先天的资源优势；综合本项目的文化性质立项、地段立项、低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间，因此对于本项目的开发理应有十分的信心。 在开发理念思考方面，我们提出“围绕市场，赚足利润”、“ 做精品，树品牌”、“既要考量现实，又要适度超前”、“尊重共性，突出个性” 整体开发的四大理念，在产品上以“一幢一境界，一户一风光”为理念进行规划设计。 我们将本项目总体定位为“烟台首座自然生态顶级中心社区”，并确定了“三层次高档物业对应双层次高档客户群”的市场定位town house，把别墅搬到城中心。 我们认为本项目的消费者定位应该是两大主力阶层为主导，覆盖顶尖收入和高收入阶层，既包括身家上千万、可承担数百万以上房价的老板阶层（针对城中别墅客户群），也包括可承担总价百万左右的较高收入精英阶层（针对高档公寓客户群）；他们的主体年龄分布在40—60岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势，其中购买力最为旺盛的集中在45岁左右和55岁左右。 根据烟台高档住宅市场的发展现状，本项目同地段竞争与同品质物业竞争并存，因此我们作好针对同类型的公寓物业（主要对手为阳光100）实施“中心会战”的准备。 产品方面，我们建议以高档公寓、城中别墅为主，以高尚中心别墅概念统领社区内所有产品（以产权式酒店、商铺式楼中车库等类型产品作为补充，依势而造）。 单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总价的承受力；而空间是别墅的灵魂，因此必须从房型上对烟台的别墅、公寓进行一场“空间革命”。 景观方面我们提出“山海一色，尊贵繁华，自然人文” 的设计理念，本次环境规划的思路应从自然