2010年观音山写字楼地块投资发展研究报告.ppt

- 本资料来自 - 全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现 货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在 宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落 厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33% 2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长 1-7月主要经济指标 中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益； 厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 “意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行； 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 宏观环境总结 厦门岛商务区分布与分类 各大板块商务区特点分析 观音山商务运营中心已出让地块列表 厦门近年来其它片区主要写字楼用地出让列表 写字楼土地市场分析 写字楼供销分析 写字楼供应量较大，供应渠道广 各区域写字楼租金水平与进驻企业类型 高档、低档写字楼出租率较高，中档出租率较低 市场总结 地块区位与规划定位 地块区位 地块规划设计条件 地块出让条件与初步研判 地块现况 交通环境 地块具备便捷的外部交通条件。片区距离高崎国际机场、火车站仅需10分钟车程，距厦门国际会展中心也仅需3分钟。 地块周边骨干路网基本形成，公交交通较为完善，5路、512路、529路等公交车均能到达地块周边，出行极为便利。 地块紧邻环岛路交通主干道，交通噪音污染比较严重。 景观环境 地块位于环岛路西侧，有着优越的海景资源优势，更加衬托出写字楼的品质和档次 ； 向西远眺可望虎仔山婀娜山姿，可谓是山水景观齐聚一身； 最浓墨重彩的一笔莫过于与地块仅有百米之遥的观音山海滨旅游休闲地带。2.8公里长的美丽海滩，魅力无穷沙雕艺术，近在咫尺。 周边高端配套设施 周边公共配套设施 地块周边生活配套较为完善，多家银行遍布地块四周。不远处便是何厝村社区，社区内拥有多家卫生所、便利店、小型农贸市场，公共服务配套设施较为完善 ； 沿着塔埔西路往北不远处，便是观音山音乐学校——乃厦门市规模最大的中小学一体化学校 ； 观音山黄金沙滩与地块仅隔环岛路，拥有总长2.8公里人造沙滩，一线海景办公不再是梦想。 商业配套设施 地块毗邻观音山塔埔社区、何厝村社区，周边多为小型便利店，周边商业氛围一般。 沿着塔埔西路往南下，便是观音山公寓、观音山商务运营中心，目前营运中心已有百余家知名企业入驻办公，聚集了众多精英人士 ； 观音山滨海商业街与本地块仅有一路之遥，目前商业街开张的商家较少，氛围较差。 地块SWOT分析 项目定位方向 写字楼客群分析 本项目客群定位 观音山商务区中高端商务大厦 写字楼价格初步预估 工程进度计划 工程进度计划 2011年上半年完成项目定位、设计审批； 2011年下半年开工，于2014年上半年完成竣工验收； 销售进度计划 主要销售时间节点： 2012年年初实现销售条件； 销售期为2年。 2010P17地块投资估算汇总表 2010P17收入汇总表 2010P17起拍价效益分析 2010P17投标报价分析 购地价格建议 购地风险评估 THE END - 本资料来自 - 地块分析 合同签订之日起五年内 合同签订之日起二年内 竣工时间 开工时间 50年 土地使用权出让年限 1288 竞买保证金 1401 平均楼面价 （元/平方米） 6440 起始价 办公 出让方式 2010P17 项目 地块基本属性研判 从地块区位和用地规划要求可以看出，本项目地块是观音山商务营运中心写字楼用地，可以作为企业总部大厦或作为写字楼市场化开发。 - 本资料来自 - 地块分析 地块现况 北侧塔埔安置社区 东侧软件园二期 - 本资料来自 - 地块分析 环岛路 台东路 台南路 - 本资料来自 - 地块分析 木栅道 黄金海岸 沙雕文化 - 本资料来自 - 会展中心 香山游艇码头 人工沙滩 会议中心 地块分析 - 本资料来自 - 地块分析 周边金融配套 周边农贸市场 观音山音乐学校 - 本资料来自 - 地块分析 观音山营运中心 滨海商业街 观音山公寓 - 本资料来自 - 地块分析 S W O T 临近主干道，交通较便利； 商务集中区域，商务配套完善； 视野开阔，山水景观齐聚一