贵州赤水【切角半岛】项目市场调查报告5月1日.pptxVIP

中国贵州赤水【切角半岛】市场调查\整体定位\开发建议;第一章：市场调研报告;2014年上半年，中国旅游人数及旅游人均消费依然保持两位数的高速增长;2014年全年，国内旅游人数36.3亿人次，同比增长11.4%；国内旅游收入达3.1万亿元，同比增长16.3%;2014年8月21日，国务院出台了《关于促进旅游业改革发展的若干意见》,旅游业迎来大发展;02;2013年赤水市人均GDP为24878元，同比增长16.9%，经济呈现快速发展趋势;赤水市2013年商品房销售面积319740㎡，同比增长33%，旅游人口450万人次，同比增长25.4%;2013年赤水人口31万，城市化率约50%，快速的城镇发展有利于房地产市场的持续发展;赤水市城区位置在贵州的最西北端，距四川省只有一河之隔。 赤水历为川黔边贸纽带、经济文化重镇，是黔北通往巴蜀的重要门户，素有“川黔锁钥”、“黔北边城”之称。;赤水市规划3大旅游区，东部旅游度假区，中部旅游服务区，西部旅游观光区;赤水中心城区逐渐形成 “一个中心、两个组团，三轴一脉”的城市空间结构形态;赤水规划一个市级商业中心，两个市级商业次中心，五个区级商业中心，八条特色商业街市;03;赤水处于房地产市场初级开发阶段，本土开发商运作项目体量较小，外地开发商逐渐进入赤水，整体开发水平有一定程度提升;城区住宅划分为四大版块，即河滨大道版块、红军大道版块、赤水大道版块及文华大道版块;赤水城区各房地产版块特点;赤金大道：城市新开发区，交通便利；各大开发商企业纷纷进驻；是未来赤水较大的居住区之一；多为高层住宅+底商开发。该版块距本项目所在版块较远且无临河资源，未来竞争力较弱;河滨大道版块：城市中心区，生活配套较为完善；拥有河滨景观及教育、医疗等优势。该版块与本项目所在区域存在较大竞争关系。特别是河滨西路一段的项目价格处于高位;红军大道版块：主要以多层+临街商铺构成；楼盘整体品质一般，但公共配套齐全，居住氛围浓厚。该版块现有住宅存量及未来放量较少，与本项目所在的区域竞争较弱;文华大道版块，新兴的城市发展热点区域，未来政务中心、办公集聚区。该版块将与本项目所在的版块形成较直接的竞争关系，未来竞争激烈;高层是赤水住宅市场最主要的产品，以满足首次置业的需求为主。首改、再改型项目及产品较少，促使本项目在产品规划及设计上做出创新，走差异化产品路线，“刺激改善、抓住刚需”;唯德从产品特性，开发风险、市场容量、利润价值、客户群体等方面综合评估本项目不建议规划18层以上高层;3.2多层住宅市场及项目分析;低密多层及洋房市场供给有限。虽整体品质相对较差，但受到市场的高度认可。临水亲水的多层住宅开发有很大的潜力，尤其是退台花园洋房在市场上还处于市场空白，本项目应抓住这一契机;在成本控制下把握产品的创新尺度，注重建筑外立面、园林景观的打造。同时应注重户型的功能、品质设计，避免产品出现缺陷;6+1多层洋房、10+1小高层洋房是本项目的主流及快销产品。应在户型、功能等设计方面多吸纳发达地区的成功因素。将项目打造成为“好而不贵”的高品质小区。既抓刚需，也抓改善，还抓度假群体的复合型物业;3.3别墅市场及典型项目分析;从赤水城市发展及未来市场供应来看，城市近郊别墅市场初步崛起。本项目在颠覆现有产品价值体系下，应极力塑造“临河亲水”这一概念，拔高项目品质，树立赤水城区别墅的标杆;别墅是物业是否高档的重要标志，本项目应规划局部物业为别墅，以提高项目的整体高贵品质，提升其他物业的销售价格;唯德认为： 本区域住宅市场空白，尤其是花园洋房的概念有较大的开发空间，建议以别墅为点缀，以多层花园洋房为核心，配置部分电梯洋房，开发“户户有景、家家有园的排式花园洋房”，打造赤水市的顶级住宅社区。;04;切角半岛是赤水中心城区商业布局 “一个中心、两个组团”格局的重要组成部分之一;摆脱赤水门票经济现状，由观光型旅游向休闲度假型旅游转变，解决赤水旅游“行游住吃购娱”6大问题，为本案的开发奠定了需求基础;赤水旅游综合体共接待游客61.53万人次，赤水游客爆棚体育馆安排住宿。如此红利本案必然成功;在政府“旅游兴市”的目标指引下，配合政府完善旅游商业设施，利用自然资源优势将客户先吸引再留下;赤水市由3大成熟版块构成中心城区商业中心，消费吸引力辐盖全城，消费人群以本地人居多;商业特色;赤水缺乏规模化、现代化、集约化、规范化的大型商业，由于赤水发展起点较低，传统的商业形态无法满足目前城市商业需求； 赤水的商业街以传统的街铺为主，且多为自发形成，商业物业较为陈旧，未来向上的发展空间有限；特别是五星路区域商业街； 各商业街缺乏统一管理，业态分布散乱，品牌集中度较弱。由于各商业街店铺大小不等，又是自然形成的口岸，缺乏统一管理，商业街较杂乱； 停车位少。赤水几乎所有的商业街只