房地产开发有限公司-睢宁恒华项目定位研究报告.ppt

●立面风格建议采用深灰加米黄（咖啡色）的颜色，高端、简约、典雅，富有深厚文化底蕴，彰显项目的独特个性和人文气息。 ●通过立面的进退，凹凸变化，大面积玻璃特色等，引起视觉的关注，给客户以最强烈的视觉感受，提升项目档次。 柒 景观环境建议 特色：组团绿化+雕塑小品+水系=精致园林 1、运用水系将项目版块自然区分，独成特色 2、组团式围合，创造出更多的活动空间 3、精雕细琢的景观小品，给社区带来活力，可欣赏，可亲近，人文关怀 杭州艺阁房地产代理有限公司 谢 谢 ！ 2011.03 睢宁恒华项目定位研究报告 谨呈：睢宁县天成房地产开发有限公司 壹 市场研究 一、宏观市场分析 1、国际国内经济总体运行通胀压力持续存在 2、从中央到地方，对住宅房地产打压一浪高过一浪，而对非住宅 未有调控 3、民间资本走向 4、各地按揭放款速度缓慢，开发贷款融资环境恶劣 艺阁观点 1、住房是民生问题，国家对住宅市场的打压将持续很长时间 2、连续三次调控都存在错杀住房改善性需求的情况，我们认为 中短期内将得到纠正 3、通胀压力持续存在，民间资本重新回到楼市，集中到非住宅 板块避险 4、开发商压力持续存在 二、微观市场分析 1、供给总量 ◆睢宁处在快速城市化阶段 旧城改造 城市外扩 ◆开发用地大量集中供应 房产的显性供应量和隐性供应量 ◆2010年睢宁房地产供应量为100万方，2011年预计供应 量为300万方，较去年增长了200% ◆预计2012年，房地产供应量会更大 睢宁楼市概况 ◆主流户型 80-90平方米的二室一卫，100-120平方米的三房一卫 ◆120-140平方米的四室一卫或三室二卫有少量 ◆140-160平方米的户型几乎没有，一房户型没有 ◆双卫户型呈现增长趋势 ◆近半年价格涨幅很小 ◆很少有双阳台户型 2、供给产品类型 睢宁部分竞争楼盘概况 均价3200 欧式 商业+多层+小高层 三室两厅 32万 欧洲城 7 90-140 100-120 三室两厅 三室两厅 90-110 三室两厅 三室两厅 主力户型 序号 项目名称 面积 （亩） 总建面积 （㎡） 户型面积范围 （㎡） 建筑类型 建筑风格 备注 1 西盛园 282 30万 90-120 商业+小高层+高层 现代 均价2300 2 天虹世纪城 220 30万 商业+多层+小高层+高层 古典 均价3400 3 瑞凯国际城 94 14.3万 90-120 商业+多层+小高层+高层 现代 均价3600 4 尚都国际 90 20万 85-120 商业+小高层+高层 现代 有复式户型 5 奥体清华苑 260 35万 100-170 商业+多层+小高层+高层+花园洋房 欧式 6 星天地 212.23 20万 80-140 商业+多层+高层 现代 8 星河湾 225.44 30万 90-260 商业+别墅+小高层+高层 现代 有别墅户型 西盛园 天虹世纪城 瑞凯国际城 尚都国际 西盛园 星河湾 星天地 欧洲城 奥体清华苑 3、需求概况 ◆2010-2011年需求旺盛 ◆需求主力为拆迁户，乡镇进城 ◆改善性需求逐步显现，尚未释放 ◆一居室户型需求人群显现，但市场无相关产品 ◆双卫、双阳台等户型颇受青睐 艺阁观点 1、市场产品传统化、单一化，缺乏创新产品 2、一居室户型需求未得到满足 3、房价在3000—4000元/平方米阶段，改善性需求将突显 4、需理性看待目前旺销局面 贰 地块属性 项目四至及周边现状 永安路 永安路 徐宁路（中央大道） 文学路 天虹大道 1、地块平整、方正、规模大，利于开发 2、城市北扩，中央大道是未来城市发展的中轴线 3、城北高端生活区格局初显 4、城北是未来高端商业聚集地 5、行政中心版块 6、学区版块 7、天虹纺织城、星星集团等大型企业毗邻 8、南面一线云河景观 9、西侧及北侧农民房未拆 10、文学路与永安路未通 叁 住宅目标客户定位 1、主力客户群：拆迁户、乡镇进城居民、其他刚性需求 2、公务员、教师、企事业单位中高层等改善性住房需求者 3、陪读家长、投资客户、未婚青年。 肆 产品定位 1、总体定位 高端形象 适度超前 2、商业定位 有影响力