合同法培训讲座(二)——租赁合同.pptVIP

合同法培训（二）租赁合同 租赁合同的定义 《合同法》第十三章：“租赁合同”。 定义：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（《合同法》第二百一十二条） 租赁合同的各要素： （1）合同；（2）出租人；（3）承租人； （4）租赁物及其交付、使用和收益； （5）租金。 租赁合同内容与形式 内容：各要素的总和。“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 ”（《合同法》第二百一十三条 ） 形式： 书面形式：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 ” （《合同法》第二百一十五条 ） 不定期租赁：租期不确定，出租人或承租人均可随时终止租赁关系（出租人需提前合理通知）。 非书面形式：租期不满六个月，对于举证无太严格要求的租赁关系。 出租人 什么人能够成为出租人？ 租赁物的所有权人； 有权出租租赁物的其他人： 出租人的受托人；转出租人。 案例1：某商铺租赁纠纷案 案例2： 某会所租赁 案例1、案例2的深入分析：受托人的两种表现形式： 以委托人名义签约。法律后果：由委托人履约并承担全部后果。 以受托人自身名义签约及履约。法律后果：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。（《合同法》第四百零二条 ） 承租人 承租人主体限制：租赁合同项下一般无特别限制，如有限制，也是多与租赁目的相关（如特种行业需特别资质）。 需要特别注意的情况：设立当中的公司作为承租人。 原则：设立股东可就设立事宜（如租赁营业场所）代设立当中的公司签署相关合同，但不得开展经营性活动。 案例3： 出租人、承租人的共通性问题：营业范围 当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。 （最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一） ） 租赁物 哪些是可以作为租赁物的“物”： 符合法律规定的可流通物；（法律属性） 使用权可以分离的物；（货币）（法律属性） 非消耗物；（食品）（自然属性、法律属性） 符合租赁目的及用途的物。（商业角度） 案例4： 甲承租乙名下商铺后，拟用于开设餐厅，后经食品卫生主管认定，不具备开设餐厅的条件。（1、该商铺不是符合甲要求的合适的租赁物；2、租赁合同当中未约定甲的租赁用途，导致甲无法向乙索赔。） 租赁物的交付 交付的法律意义： （1）风险、费用转移；（2）交付与合同成立或履行的关系？ 案例5： 交付应注意的问题：确认交付现状（明细、数量、状态），双方书面确认。租赁期限届满后，返还租赁物时双方以此为据检查租赁物状况。 租赁物的使用： 租赁物性质与租赁目的是否需要一致：（如：仓储用地能否承租用于开设超市）（1）法律上不会导致合同无效；（2）从商业上应考虑能否满足租赁要求。 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。（《合同法》第二百一十七条） 特殊情况：出租人的使用（出卖、抵押）。（1）买卖不破租赁及其例外；（2）承租人的优先购买权。 转租与再转租： 租赁物的维护：（《合同法》第二百二十条、第二百二十一条） 出租人应当履行租赁物的维修义务 ； 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 租金 租金与合同定性 案例6： 李某为A公司职员，A公司向其提供一套房屋居住。李某离职后，A公司亦未收回该房屋。后该房屋所在片区拆迁，李某要求以承租人的身份获得拆迁补偿。A公司认为李某为侵占公司房屋，双方不存在租赁关系。（关键点：1、租金；2、合同形式。） 支付租金是承租人的基本义务 免租期 租金与物业费、其他设施费 押金 租赁期限 最长期限：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。（《合同法》第二百一十四条） 是否有延长最长期限的其他变通方式：无。（如：二十年期满后，某一方单方决定可续租。） 不定期租赁：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（《合同法》第二百三十二条） 租赁期满的后果： 原租赁合同终止。 租赁物的返还、承租房屋内物品的清空。未及时返还或清空的处理方式。（1、起诉；2、公证；3、见证；4、自行处理，前提：有约定。自行处理的方式。） 特殊情况：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议