逆向年金抵押贷款初探.doc

1 逆向年金抵押贷款概述 1.1 逆向年金抵押贷款的概念 逆向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage, RAMs）是金融机构实行的一种房地产抵押贷款方式，它不同于通常的抵押贷款模式。一般的抵押贷款是贷款人先从银行贷款用于购房，然后再定期向银行还款直至付清全部本息。逆向年金抵押贷款的特点在于贷款人已拥有房屋所有权并向银行抵押房产，银行根据评估后的房屋价值和贷款人申请的贷款期限与贷款人签署协议，然后分期向贷款人支付贷款供其支配逆向年金抵押贷款最大特点在于“逆向年金”其含义是，借款人以逐步减少自己在房屋中的股份为代价，可以不断从贷款人那里得到现金支付。逆向年金抵押贷款的基本贷款方式就是金融机构贷款给已经拥有房屋产权的老年人。逆向年金抵押贷款，将老年人的房产权益逐渐转化为有生之年的消费资金，可以一次性支付给房主，也可以每月付给房主一定数额的款项。款项的大小与合同的期限、利率的大小、预期房屋的价值以及房主希望保留的房屋产权份额等有关。金融机构将提供老年预购房产总价一定比例的贷款，并在今后较长时期内向老年人按月支付一定数额的款项，其具体金额根据评估贷款期届满时房屋价值的折现值与贷款现值的差额乘以贷款常数进行计算。老人拥有该房产的居住权，而金融机构拥有其产权。在老年人去世后，金融机构拥有该房产完整产权，可进行拍卖或经营，并从中获利。为适应老龄化社会的到来，我们应在认清国情的前提下努力探索各种养老方式，以求得老人颐养天年、国家减轻负担。该方式不是惟一的养老方式，也不是最好的养老选择，但正如前面所说，它对银行机构来说不失为一个获得收益、增加客户群的好方法，而且对个人来说也是一个不错的选择。盘活了老年人的房屋资产，有效解决了老年人有房没钱的问题。是启动老年住宅市场的强大动力源不仅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消费需求，使老年人的潜在消费能力变为现实购买力，从根本上推动了老年住宅的发展，成为启动老年住宅市场强大的动力源。有些城市程序比较繁琐，有的要找11～12个部门要去批，正常程序要100多天，要是卖旧房买新房，等审批完了新房也被人家买了，程序繁琐是二级市场的重要制约因素。市场渠道不畅通，关键是中介跟不上，二级市场要卖掉旧房买新房，一卖一买同时进行，所以一定要有中介帮它把旧房卖掉以后帮它买到合适新房。对于房屋价值的评估则是“以房养老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的评估价格，一位人士表示，每年或每月返还的养老金数额应是房屋评估价与未来生存年限的除数，未来房屋变卖后应略有盈余，这样可从中获得利差。但是，未来房价是升还是跌，就很难说得准。 这位人士还说，对于来说，意味着将房子抵押给来变现，都在博弈，对于未来经济形势、房价变化判断的差异性很大，也许认为房价会大幅升值，一旦价格定低了，有可能认为会吃亏。房屋估价过高，房价波动较大，这样，将承担较大风险。“这是十分考验的。”在我国，发展逆向年金抵押贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合理的实施方案，以减少运营成本，提高综合效率。的确定和贷款机构的选择是逆向年金抵押贷款能否取得成功的关键环节。概括起来，目前国外逆向年金抵押贷款的实施方案有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式，其中美国模式属于第三种。相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的逆向年金抵押贷款历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。我国发展逆向年金抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。通过发展逆向年金抵押贷款，有助于实现老人自我养老，减少国家社会保障的压力，促进社会的稳定与社会主义和谐社会的构建。但逆向年金抵押贷款业务本身面临着较大的市场风险，如果没有政府的介入和政策的支持，这项业务就难以发展起来。我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济的。目前正处于转轨时期，体制改革还不到位，市场主体发育还不成熟，信用体系还不健全，法制环境还不完善。这样的外部环境不利于逆向年金抵押贷款业务的健康发展。如果我们把这项关系众多老年人切身利益的事业完全交由市场来运作，难免会出现这样或那样的问题。英国在这方面的教训是深刻的。我国应该避免重蹈英国的覆辙，加强政府的监管，尤其要在起步阶段，更要走稳、走好。我国的居民对逆向年金抵押贷款的知识还很缺乏，对它的认识有一个时滞，政府的介入有助于增强居民的信心。逆向年金抵押贷款是一个全新的产品，涉及到人 们观念的更新、生活方式的转变、遗产继承方式的改革、养老方式的变化，人们对它从认识到接受会有一个过程。如果政府从一开始就介入，相当于对这一产品的信用增级，可显著增强民众的信心。另外，为保证公正性，在该项业务推出的初始阶段，需要进行大力宣传推广，对借款