阿特金斯大连软件园市场研究报告.doc

目 录 1 软件园现状分析 5 1.1 软件园控制性规划 5 1.2 软件园现状建设状况 6 1.3 目前入住软件园区的公司状况 10 1.4 软件园现状问题分析 11 2 大连软件园区建设的经济环境分析 13 2.1 宏观经济分析 13 2.2 中国软件产业发展特征 15 3 软件园建设的一般规律 20 3.1 软件园区的发展类型 20 3.2 国际软件园区发展 21 3.3 国内软件园区的对比分析 22 3.4 结论 23 4 大连软件园的市场需求分析 25 4.1 软件企业对物业的需求特征 25 4.2 大连软件园研发物业需求测算 28 4.3 大连软件园的教育需求特征 30 4.4 大连软件园信息服务产业的需求趋势 31 5 大连软件园的分区规划分析 32 5.1 研究分区规划的目的 32 5.2 分区规划 32 5.3 总人口规模 34 5.4 地区性公共服务设施 34 5.5 结论 35 6 大连软件园的功能及用地容量分析 36 6.1 可计入软件园内部功能平衡用地 36 6.2 功能及容量计算标准 37 6.3 软件园内部功能合理平衡及用地容量 39 7 大连软件园的总体功能定位 41 7.1 大连软件园的优势劣势和机遇挑战分析 41 7.2 功能定位框架 42 7.3 规划原则 42 7.4 量化指标 44 附件一：微软公司园区 47 附件二：印度海德拉巴市高新信息技术园 50 附件三：北京中关村软件园 52 附件四：山东齐鲁软件园 53 软件园现状分析 软件园控制性规划 大连软件园位于大连市西南部，地跨甘井子和沙河口两区，规划控制区总占地7.18平方公里，规划用地除涵盖大连软件园核心区2.98平方公里外，还包含或毗邻大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等多所高校，属于大连市的高教科研文化区。 现有规划的目的和设计思路 目前控制性规划的目的是要使园区在高起点、高标准的基础上，用国际软件业一流的园区规划标准，从规划设计、建筑布局和环境设计等方面为国际和国内软件企业提供完善的科研开发、经营和人才培训的设施和环境。 规划中以探索山地环境意义为设计构思起点，将科研开发区设计成散布在绿丛中的一组组科研村落，在大工路、财税路与五一路之间的三角地段安排了集办公、商贸、娱乐、休闲为一体的公共服务区，并设计步行景观带塑造环境景观， 在园区南部和西部集中安排居住区。 规划结构 图中所示是目前的规划方案，突出体现了“四区一园”的建设设想，将核心区分成了产业区、科研区、商务区、生活区和山林公园五个部分分别规划。 规划景观系统 规划通过“一心三带两轴线”形成完善的景观系统。包括： 一心 ——中心景观广场 三带 ——北部山谷形成弧形绿带，教育区结合高压走廊形成第二条绿带，沿学院路形成第三条绿带 两轴线——沿大工路、财税路和软件路十字道路结构形成景观主轴 规划分区建设 整个园区分为二期建设，一期为软件园核心区，二期开发其余规划用地，远期改造山林绿地。 软件园现状建设状况 现状用地布局 图中显示目前软件园核心区的现有建筑和土地用途，其中山林绿化用地占到总用地的64％，居住类物业占总建筑面积的75%。 现状用地状况 用地 占地面积(ha) 比例 1 科技用地 7.4 5.1% 大公司用地 4.1 2.8% 小型公司用地 3.3 2.3% 2 教育用地 6.5 4.5% 大学用地 4.7 3.2% 中小学用地 1.9 1.3% 3 居住用地 22.2 15.2% 商品房用地 8.1 5.5% 早期商品房用地 6.6 4.5% 拆迁还建住宅用地 6.0 4.1% 学生公寓用地 1.6 1.1% 4 道路用地 8.9 6.1% 5 绿化用地(国有山林) 94.1 64.5% 6 工业用地 3.8 2.6% 7 轻轨用地 3.0 2.1% 合计 145.9 100.0% 现状建设规模 已建成部分的总建筑规模为41.9万平方米，主要分为三种功能的建筑：科技、教育和居住，其中以居住建筑的总建成规模最大，占总规模的3/4，共31.5万平方米，科技和教育规模各占15%和10%。 现状建设规模 建设类型 建筑面积(M2) 比例 1 科技 60,500 14.4% 大公司 25,500 6.1% 小型公司 35,000 8.4% 2 教育 43,500 10.4% 大学 30,000 7.2% 中小学 13,500 3.2% 3 居住 314,935 75.2% 商品房 150,000 35.8% 早期商品房 78,716 18.8% 拆迁还建住宅 72,218 17.2% 学生公寓 14,000 3.3% 合计 4