北京酒仙桥购物中心市场定位与经营模式研究报告.doc

北京酒仙桥购物中心市场定位与经营模式研究报告 内容提要 本项目是由北京京客隆超市连锁有限公司投资兴建的商业企业。建设资金为25,000万元，其中银行贷款20,000万元，自筹5,000万元。建设项目为酒仙桥商场拆除后在原址新建。建筑面积为53,500平方米，其中营业面积28,000平方米。根据市场调研的结果，本项目市场定位为近郊社区型购物中心，经营范围为超市、百货零售、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等。购物中心还建有18,000平方米的停车场。预计本项目建成后第一年全年销售额（包括服务业的营业额）近6亿元。 本项目属重建项目，据调查，核心商圈半径1.5公里，次级商圈3公里，辐射商圈6公里。本商圈的特点为商圈层次分明，交通比较方便，本区域商业网点不多，生活服务设施较为缺乏，给今后本项目带来较大的发展空间。商圈内常住人口23万人，因地处老工业区，下岗和老年退休职工较多，购买力居中等偏低水平，流动人口少。本项目今后发展趋势和前景看好，按照市、区规划，这里将进行电子城科技园、酒仙桥和东坝两个边缘集团，以及第三使馆区的建设，成为相对发达的区域。由于住宅建设的发展，这个地区今后三年左右将新增12万人口，购买力总水平将有较大程度的提高。 本项目所在商圈内竞争者主要有万客隆酒仙桥店、鑫隆商品批发市场、新楼盘商业设施（大部分为超市、专业店）。经过比较分析，由于本项目实行错位经营，再加上京客隆公司自有的配送体系和经营超市的实力、经验，竞争者不会构成较大威胁。 根据以上分析，本项目的市场定位为近郊社区型购物中心。其理由是购物中心的发展具有客观必然性，随着人们生活水平的提高，消费需求趋向多样化，差异化，消费者不仅是单纯购买消费品，满足物质生活需要，，还要有精神上的需要，购物中心已在世界各国成为一个极具增长性的新型业态。在经营上采取的是开发与经营分离，物业管理与商品管理分离，各司其责，分工合作，构成双主体运行的统一体。同时，从本地区实际情况考虑，为加强社区建设，满足人们多方面消费需要，建设本项目也是必要和可行的。同时也比较了其他两个方案——大卖场和百货加超市，我们认为都是弊大于利，是不可取的。 本项目采用灵活多样的经营方式，自营、联营和租赁相结合。按经营形式分：自营面积8,500平方米，占30.3%；联营11,500平方米，占41.1%；租赁8,000平方米，占28.6%。按行业分，零售占73.2%（含超市、百货、书店），餐饮占10%，休闲娱乐业占12.5%，影楼、婚庆、美容保健占1.8%，金融占1.8%，修理洗染业占0.7%。 组织机构设置采取在京客隆公司领导下，购物中心与超市两个单位平行运转的方式，超市同购物中心是承租和租赁关系。购物中心实行统一管理，分散经营，有利于发挥多业态互补的综合优势。 在促销策略方面，本项目应突出社区购物中心的特点，实施客户关系管理，重点在亲情促销上下工夫。建立消费者档案，实行会员制，通过各种促销活动，联络感情，使消费者把购物中心当作家，来此购物、休闲有一种回家的感觉。 经过商圈分析和三种方法的测算，预计本项目开业后2005年全年销售额（营业额）可达6亿元左右，以后每年增长10%也是可能的，其经济效益看好。本项目已列入市、区政府部门的规划之中，有政府的大力支持，市场环境看好，因此是可行的。按照测算投资回收期为7.24年（不含建设期）。本项目贷款数额较大，负债较重，再加上商业已进入微利时期，费用不断上升，如发生本项目难以预测的不利因素时，还贷会有较大的风险。本项目的商品销售额和租金、毛利水平对投资影响十分敏感。经营环境可变因素也较多，会直接影响本项目效益。因此，本项目投资方应把困难估计得足一些，以争取主动。 北京京客隆超市连锁有限公司酒仙桥商业项目 市场定位与经营模式的咨询研究报告 北京京客隆超市连锁有限公司所属酒仙桥商场将在原址进行重建，受京客隆公司委托，我们在进行商圈情况及经济环境调查分析的基础上，对本建设项目的市场定位与经营模式提出以下咨询研究报告。 关于酒仙桥商场商圈情况和经济环境的分析 （一）酒仙桥商场商圈的界定 商圈是指一个商业设施能够吸引的消费者所居住的区域范围。商圈的范围要依商业设施所在地的自然状况（包括人口的分布、道路交通状况等）和社会经济发展状况、消费水平、消费观念以及商业业态的发展趋势等因素而确定。合理划定商圈对商业设施的市场定位、业态和经营模式选择以及企业的生存、发展都至关重要。 根据酒仙桥地区的情况，我们将酒仙桥商场的商圈划分如下： 1、核心商圈：以本项目为中心，半径1.5公里，北至将台路，南至东风南路，西至东四环路，东至京包铁路线。这一商圈范围内主要是酒仙桥街道辖区的南区，以及将台乡、东风乡与之相邻的部分区域。 2、次级商圈：半径为3公里，北至机场路，南至