2009年上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告.doc

上海宝山区罗店镇地块可行性研究报告 第一部分：项目概况 一、项目位置 1、项目位于上海市宝山区罗店新镇，距上海市中心区域人民广场约28公里。罗店新镇是上海市重点开发建设的“一城九镇”之一北欧风情特色新镇区已。罗店先后被国家和有关部门评为“上海新城市景观生态城镇”、“中国绿色生态文化示范城镇”、“中国著名小城镇”。 二、地块基本情况及规划要求指标 1、基本参数：地块占地102246.1平方米，容积率1.5，建筑密度25%，绿地率35%，其中集中绿地率不小于10%。 2、退红线要求：东侧道路红线20米，建筑退让5米；南侧道路红线24米，建筑退让5米，西侧道路红线32米，建筑退让8米。 3、建筑物限高：主要以24米为主，地块北侧部分限高28米。 4、车位要求：机动车不小于0.72辆/户配置，非机动车停放面积按2.7平方米/户配置。 5、配套：根据上海《城市居住区公共服务设施设置标准》配置；地块西南角规划幼托所一处，用地面积7000㎡；同时上海要求按建筑面积以320元/平方米缴纳住宅建设配套费。地块用地性质为居住用地，原则上不设置商业。 6、住宅装修比例：全装修（低层住宅除外）应达到10%以上。 三、土地出让条件、方式 1、出让方式：挂牌再现场暗标竞价（投信封报价）方式，增价幅度均为245万/次。 2、出让条件：起始价为人民币4.91亿元，楼面地价3201元/平米，保证金4910万元。地价支付签订出让合同的15天内20%，60天内全额支付。 3、主要时间节点：竞买保证金到帐：9月11日16时。报名申请竞买时间：9月7日至9月22日。挂牌时间：2009年9月15日-9月25日15时30分，挂牌截止即转现场竞价。 四、项目片区规划 项目区域规划情况：罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，其中建设用地3.4平方公里，生态区3.4平方公里，规划人口3万人。区内将配建高标准的学校(规划中)、医院(规划中)等公共服务设施以及具有北欧特色的居住区。 新镇居住区情况：主要分为现代城、花园城、生态城三种特色类型。生态城主要分布在湖泊区及公园、湖泊边，主要以独立式、联排式别墅为主。花园城主要分布在新镇区南北两部分，主要以联排式别墅或3-4层公寓为主。现代城主要分布在罗太路与荻泾河中间，以塔式公寓与联排别墅相结合。 区内规划定位较高，居住密度较低，以别墅和洋房为主。 片区交通：区域内有沪太路和蕴川路作为联接到城区的南北主要干线，其中本项目距离沪太路（贯通外中内环线）直线距离约1公里；沪太路正在扩建，由目前的双向2车道扩建双向6车道景观大道，届时将较大程度改善片区与市中心区域的车行状况，同时M7轻轨线（世博线、至静安寺-世博片区-浦东）预计最迟2010年4月通车，并在沪太路设美兰湖站，步行至项目约15分钟，同时在片区南侧设罗南站。 第二部分：市场情况 一、上海市房地产市场 二、项目所在区域房地产市场 1、宝山区整体市场 08年全年，宝山住宅市场成交量月均成交10.59万方、成交均价为10422元/m2，整体来看市场呈现供过于求的状态。09年至今，宝山整体市场需求释放明显，自09年3月起成交强势反弹，月均去化达19.77万方；目前宝山区整体均价达到11688元/m2，价格涨势平稳。 2、宝山区片区区分 宝山区大致可分为如左图所示各个板块，其中大华、庙行和凇南处于外环以内且靠近虹口和闸北，区域成熟度较高。上大、西城、顾村和罗店四板块均受轨道交通利好，市场趋同性较为明显。 从2008年至09年8月，大华和东城板块公寓成交均价约1.4-1.5万/平米，庙行和凇南本快约1.2万/平米；上大约1万/平米；罗店、顾村和西城约0.9-0.95万元/平米，罗店板块公寓现售价格范围1.1万-1.7万元/平米，顾村约0.8万-1.7万/平米，西城约0.9万-1.5万元/平米，三板块重合度较高。 三、周边土地市场 地块名称 用地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 容积率 总价 （亿元） 楼面价 （元/㎡） 亩价 （万/亩） 受让方 成交日期 万科C3 8.94 9.12 1.02 3.99 4375 298 万科 2008-1 万科琥珀C5 11.01 13.21 1.2 6.48 4905 393 万科 2008-1 C4-2 8.2529 99035 1.2 3.68 3716 297.3 上海景瑞 2008-1 A2-2 6.2859 75431 1.2 3.2 4256 340.4 南京朗诗 2008-8 A2-3 2.9966 35959 1.2 1.7 4635 370.4 信达银泰 2008-8 D2-3 11.7 14.04 1.2 约4000 中华企业 2008-2 D2-2 9.6842 116210 1.2 4.2 3635 242 上