2012年运城市空港地产项目定位研究报告.ppt

2、人口结构  根据2010年第六次全国人口普查数据 全市常住人口513万 （1974—1984年）11年中，全市共增加人口47万，年平均增加4.3万人。 （1985—1990年）6年间全市人口净增加40.1万人，平均每年增加6.7万人。 盐湖区常住人口68万，城镇人口43万，农村人口25万。 2008年数据显示盐湖区流入人口13万，其中运城市各县区流入盐湖区10万人，主要以大学毕业生及农村年青劳动力为主。 盐湖区人口占整个运城市人口的比例为11﹪ 1974年-1990年间运城市共新增人口87万人，盐湖区为9万以上。 5、房地产价格分布 东城 3500-5000每平米单价， 西城 1800-3000每平米单价 南城 3000-4000每平米单价 北城 3500-4000每平米单价 空港 1800-3000每平米单价 7、运城市住宅户型比 30-80平米5﹪ 80-130平米70﹪ 130-180平米25﹪ 运城房地产市场销售现状 运城现阶段主要向北发展，2009年以来北城的房地产项目占运城市房地产项目开发总量的60﹪以上，由于市政府大力扶持及市政配套条件成熟以及北城居住环境的日益成熟，所以销售状况较为理想 空港由于撤销省级开发区后的发展比较缓慢，所以在人气方面不足以形成成熟的居住氛围，使得空港房地产市场发展受到很大的限制，已售项目的入住率不到20﹪，南区尤其明显，从而影响销售。 SWOT分析总结：1、本项目开发面积较小，占比市场比例不大，做好项目的各项定位，只需要一小部份的消费群体即可完成本项目的销售。2、空港住宅的普遍低于市区住宅的价格，价格上更具吸引力。同样品质更低价格将足以满足资金并不富裕的购房者。3、开发刚性客户群体，由于本项目开发面积小，属于小社区概念，所以对目标客户群要有足够的针对性。4、头啖汤概念，综合分析运城市及空港区的户型比例及购房者，开发出特有的户型及销售方式。 户型定位：60-70平米两房 50﹪70-80平米两房 30﹪80-90平米三房 20﹪ 定位依据： →小户型的总价低，首付低，例如60平米户型，2600每平米，总价为60X2600=15，6万，首付3成为5，2万。首付4成为6，2万。 →月供少，按60平米户型按揭7成，贷款为10万左右，20年供期，年还款5000多。 →装修费用少，以60平米两房为主的小户型能充分满足大多数80后购房群体的支付能力。 以下是本项目可借鉴的图片，供参考 小区配套建议：符合80后的各种配套 1、蓝球场 2、图书馆 3、托儿所 各种配套可利用楼与楼之间建连廊，形成空中图书馆，空中蓝球场等，可作为本案的另一大卖点。 开发策略 根据项目所处地段的现状、项目的规模、项目的施工难度，以及开发单位的经验，在技术上没有问题的情况下，只要项目建设资金及时到位，预计于2012年第二季度项目一期开始动工建设，二期计划于2012年第三季度动工建设，开发建设期总共为1年半，可以在2013年第四季度正式交付使用。 另一种开发方式，分两期开发，在一期销售率达到80﹪的时候开始二期开发，降低开发风险。 鼎元集团的平价房项目启动后必将把空港房地产市场炒热，为区域市场提供一定的炒作基础。所以应该等鼎元集团平价房推出后再行推出本案。 以上为本项目的定位报告，营销方案将在项目定位确定后具体策划 不足之处，尚请指正 给80后一个创业的家 80.国际 提报者：李致业 2012.1.16 鑫宇地产 空港项目定位报告 运城市概况及人口结构 空港区概况及房地产市场现状分析 项目概况 项目定位 运城市概况及人口结构 1、发展前景：把运城建成山西向东向西开放的桥头堡、大通道 2010年6月23日至24日，省委书记袁纯清在省委常委、省委秘书长高建民，省直有关部门领导及市领导高卫东、王安庞、董一兵等陪同下，在我市就加快转变经济发展方式、推动区域经济快速发展等进行调研。袁纯清强调，运城要融入区域发展的大格局。要与三门峡、渭南形成更深的核心圈，构建与郑州、洛阳、西安的联动圈，互学、互通、互享，减少摸索成本、时间成本和研究成本，加大人才、信息、交通、物流的互通力度。要更多地面向“长三角”城市圈，加大招商引资的力度，进一步扩大对外开放，把运城建成山西向东、向西开放的桥头堡和大通道。 3、城市用地规划 2005-2020年城市用地发展方向：规划以向东、向北发展为主，远景适度向西发展。近期建设重点为东城区，中期建设重点为北城区。 4、城市功能化分 东区------政治中心 南区------旧城区改造，南风工业园区 西区------中低收入者居住区 北区------新区