理想新放城报告.doc

旅顺元兴理想新城项目营销推广建议书 二零一零年三月十六日 ◎项目价值体系——地段价值+产品价值+营销活动炒作带来的可提升价值（附加值）——核心价值提炼：既具备高品质社区的荣耀感，又坐享三涧地区成熟的生活配套和生活氛围 ◎项目营销诉求主题：“理想新城”———— ◎影响消费者购买行为，起决定性作用的是理性分析基础上的感性判断。 ◎体验式营销——攻心为上——亲和——互动 ◎营销中心——生活体验馆——轻松、惬意、体验、亲和力 第一篇 区域特征和项目价值研判 [区域房地产发展特征] 旅顺北路及三涧堡房地产发展相对滞后其他区域，尤其是南路，但随着“大大连”的规划，“大连西拓北进”的步伐加快，北路的地产已经有，亿达、运达、新星、友谊、阳光100等开发商的入驻给北路的地产发展带来了新迹象，越来越多的购房者选择在北路居住。 北路的发展形成了4个开发热点区域：辛寨子及辛寨子以西（规划中的中小软件外包中心），以领袖滨城、滨城 一号等交通发达，距离市中心较近，此区域价格最高， 营城子、牧城驿北路上最先进入城市化进程的城乡结合部的区域，大连亿达将在本区域建设高端住宅，该区域项目品质将有进一步的提升；大黑石附近项目多数为地产项目，但由于项目周边环境优美，项目去化量也非常大；长城、三涧堡，此区域的项目为旅顺口区将本区域由镇转变为街道后地产才有所发展，长城的项目要早于三涧；水师营板块的发展取决于旅顺口的发展规划，新城区、行政区、购物、旅游及交通枢纽中心使得本区域项目入适量有所增加。 与其他区域项目，理想新城住宅体量小，刚性需求大，交通、购物及生活配套完善 区域内楼盘品比较， 项目比邻北路，配套完善，项目建筑质量高，开发商信誉好 [区域房地产消费特征] 工业、农业人口集中，传统住宅质量不高，刚性需求旺盛，无新开发的商品房项目，使得周边农村居民向城中心移动。 周边楼盘均为散盘，无统一物业管理，整体居住环境较差，使得周边改善性需求旺盛。 居民务实、理性，注重经济实用，看中产品性价比。 随着北路的轻轨的规划，交通情况逐步完善，加大周边居民驻守本地的意识，同时也加大了部分居民的投资意识。 [地块价值] 区位价值：毗邻北路， 符合大连“西拓北进”的发展思路，根据现在发展趋势以及大连地产土地紧缺的现状，北路大规模的发展将是必然，这是本项目最大的价值所在。 交通价值：21路 15路 大连—旅顺 旅顺—金州 旅顺—开发区 旅顺—普兰店 旅顺—瓦房店 旅顺—庄河 土羊高速。最值得期待的就是北路的轻轨的铺设。 人文消费价值：由于三涧农业和工业在近几年的快速发展，培育了一批具有较高的消费能力的消费人群。 生活价值：成熟的商业、市政生活配套、河岸的美化治理以及项目街心花园等为人们生活休闲提供便利。 投资价值：唯一一个封闭小区、快轨的规划、100万平大型居住区的规划等众多利好因素是地段的升值潜力指日可待； 三涧堡传统的风水宝地。 [项目产品特点和价值提炼] 项目外观设计新颖挺拔，提升项目形象价值。 内部景观虽小但个性十足，其创新性能够有效地吸引购房者眼球。 项目全部采用高档建材，提高项目品质。 3 5 6 东西错开排列，最大程度地利用采光面。 户型从60多到125平米不等，中小户型比例较大，实用性更强，宜住宜投资。 满足30万落户的标准。 缺点是受到小户型面积的限制导致部分户型南北朝向比重的改变、厅室面积比例不协调。 第二篇 价格定位 价格建议 价格是营销的核心环节，定价需要考虑三个主要问题：成本、客户需求和竞争对手的价格。成本价是最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品的独有特性是评价的价格的参照。 周边项目价格比较 项目名称 开发商 项目地址 主力户型 价格 销售率 电话 项目概况 瑞鑫水晶城 旅 郭水路与姜水路交叉处 52-94平方米 5600元 95% 楼间距大，采光好， 东方戴维营 民兴地产开发有限公司 郭水路 40－110平方米 目前均价5600 多层售罄；小高层80% 稀缺多层。 新加坡花园 大连狮城地产开发公司 旅顺口政府对面（龙引泉公园旁水景地产,宜居生态地产,花园洋房,旅顺水师营区政府西侧?宜居生态地产,花园洋房,景观居所,经济旅顺口滨港路水景地产,宜居生态地产,花园洋房,景观旅顺口顺乐街水景地产,景观居所,经济住宅,中式地产 3.2价格策略 3.3.1定价原则 1、符合战略定位： 由于考虑项目本身附加值、项目地居住环境、周边项目价格、综合竞争优势等因素，建议采用“低开高走”的价格定位策略。 2、符合快速回笼资金的要求： 在前期客户蓄水阶段，适度提高项目的价格口径，而在入市价格略低于社会预期，为开盘销售井喷创造条件。 3、符合利润最大化的原则 通过销控保持适度的市场饥饿感