航天地产曲江山水芙蓉别墅项目定位报告63-20M.pptVIP

从城市化发展进程来看，我国城市化进程进入快车道 从城市居民消费结构来看，住房消费比率从１0％增加到30% 从政策环境来看，９８年取消福利分房带来革命性的利好支撑 从中国人的消费习惯来看，房车消费从来是后小康时代的第一冲动 C 给开发商的建议 1、珍惜土地储备，谨慎对待土地出让。再次获取土地的方式和价格，对开发商来说，不啻是一个充满风险的挑战。 2、再次获取土地时，应选择理性竞争，避免在土地问题上过度竞争或者非理性竞争。地价过高不利于房地产的长期稳定发展 3、 扩大与有实力、有品牌、有经验的开发商合作的深度和广度，以利于利用和提升现有土地资源的价值。 4、要挖掘土地改变用途和调整建筑密度的潜力，高效合理地利用现有资源。 4、商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。并且规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 5、建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工所需设备；商业银行不再对违反规定的建筑施工企业提供相应的信贷支持。 6、房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20％提高到35％及以上。 7、商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％。 结 论 1、曲江新区小高层、高层供应量很大，达到1047226㎡，占总量的81.03%,存量过多，达771769平米,占总量的60.04%,平均销售率26%; 2、多层和亚别墅，供应量较小，存量很少，其中多层存量33000㎡，占总量的2.57%，亚别墅存量39120㎡，占总量的3.03%，多层销售速度较快67%，亚别墅适中54%。 3、曲江新区住宅平均售价（不含别墅）：3625元/㎡（含汇景新都），与西高新住宅平均售价：3579元/㎡相比略高，高出1.3%，若去除汇景新都因素则均价为:3926元/平米,与西高新比，高出约10%。与全市住宅均价：3076元/㎡相比则分别高出11.3% 和27%。 4、曲江新区小高层、高层平均销售率：26%，平均销售周期7.4个月;多层平均销售率：67%，销售周期7.4个月;亚别墅平均销售率：54%，独栋平均销售率89%,别墅类平均销售周期41个月。 5、若本项目定位为曲江高尚产品，从供应量、存量、销售率、销售周期四个层面考虑，以亚别墅为主要方向比较适宜。 曲江6号 汇景新都 嘉日新家园 湖滨花园 曲江嘉园 钻石王朝 丰景佳园 曲江春晓园 市场研判——竞争项目研究 区域住宅竞争研究 市场研判——竞争项目研究 物业类型 独栋 亚别墅 多层洋房 建筑面积 5292㎡ 39120㎡ 33000㎡ 套数 18 196 225 曲江新区物业类型存量 市场研判——竞争项目研究 联排别墅竞争研究 大面积的跃式、复式＆ TOWNHOUSE市场 别墅市场＆ TOWNHOUSE市场 在售TOWNHOUSE项目＆TOWNHOUSE市场 2002下半年，别墅市场开始降温、市场交 易稀疏 别墅土地供应市场明令“叫停”和2003年以 来多家别墅项目采用降价策略的催化刺激 下，别墅市场又开始回暖 总面积大、总房款高以及别墅所在地理位 置、环境和产品本身可能存在的一些不足 也在一定程度上降低了消费者的购买兴趣。 市场供应与需求在一定程度上错位 ， TOWN HOUSE的潜在市场需求空间还远 未表现出来。 随着别墅土地供应市场的“叫停”以及“新”富人的出现 ， TOWNHOUSE市场空间显现 据西安房地产信息网2001年和2002 年销售统计反映，这些项目中的部 分项目的跃层、复式都取得了较好 的销售业绩 西安全市近三年来10多个项目设有 跃层、复式，这些复式、跃层住宅 总面积在180—300平方米不等，总 房价基本都在70万元以上，最高总 房价达到100多万元 □由此表明，总房价控制在100万元左 右的高档房产具有十分看好的前景。 西安跃、复式其总价款直逼TOWNHOUSE 湖滨花园TOWN HOUSE第一期、 第二期已经宣告售罄，第三期也 在热销 紫薇田园都市的TOWNHOUSE也取 得了不错的销售业绩 西安TOWNHOUSE项目本来就只 有为数不多的几个，市场竞争压力 较小 自湖滨花园TOWNHOUSE推出以来，TOWNHOUSE就一直处于热销状态 TOWNHOUSE在西安将是很具市场竞