第四章 房地产市场.pptVIP

2、房地产有效需求 微观上，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。 宏观上，指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。 第三节 房地产市场的运行 一、房地产市场的功能 1、传递信息的功能 2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能 3、促进劳动生产率提高的功能 4、调节和再分配国民收入的功能 5、理顺流通环节的功能 6、促进住房消费和优化消费结构的功能 二、房地产市场运行机制 （二）房地产市场的主要运行机制 1、动力机制 2、价格机制 3、供求机制 4、竞争机制 三、房地产市场分级运行 1、房地产一级市场：主要是土地所有权和使用权出让的市场，由土地批租市场和土地租赁市场组成，其组织形态是垄断型的。 2、房地产二级市场：主要是房地产增量市场，也称土地或房地产开发市场。 3、房地产三级市场：主要是房地产存量市场。 第二篇　房地产经济微观分析 第一节 房地产市场的需求与供给 第二节 房地产市场体系 第三节 房地产市场的运行 第一节 房地产市场的需求与供给 一、房地产市场的概念、特点、功能 （一）概念：狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总和或房地产商品流通中所有交换关系的总和. 内涵：既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动. 分类： 1、按市场运行层次(交易的顺序)划分 一级：指国家出让土地给房地产开发公司的出让（批租）市场 二级：指房地产开发公司与房地产消费者之间的房地产交易市场 三级：指房地产消费者之间的交易市场 2、按市场交易客体划分：土地市场、房产市场、房地产金融市场，和房地产中介服务市场等 3、按物业类型划分：住宅市场、商业物业市场、写字楼市场、特殊物业市场 4、按覆盖（影响）范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场 （二）房地产市场的特点 1、区域性:位置固定性和性能差异性 2、竞争的不充分性:信息不公开 3、供给调节的滞后性: 土地供给弹性小、房地产开发周期长 4、交易的复杂性：交易形式多样、手续复杂 5、与金融的关联度高： 开发需要大量资金、购房也需要大量资金 6、政府干预性强： 金融政策、财政政策、土地利用计划、城市规划、环境保护 二、房地产市场需求 （一）房地产需求的内涵和特点 1、房地产需求的涵义 房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。 从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求量，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量。 2、房地产需求的特点 （1）房地产需求的整体性： 房产与地产结合统一，决定了房地产商品空间的固定性、效用长期性、价值量巨额性的特点。 （2）房地产需求的区域性： 一，房地产市场需求绝大部分来自本地区； 二，同一城市不同地段房地产市场需求也有很大差异。 （3）房地产需求的层次性： 一指住宅的功能性需求层次 二指住房消费需求的结构性层次 3、房地产需求的类型 （1）生产性需求 指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。 （2）消费性需求 由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。 （3）投资性需求 指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。 （二）影响房地产需求的主要因素 1、国民经济发展水平 2、居民收入水平和消费结构 3、房地产价格 4、城市化水平 5、国家有关经济政策 6、消费者对未来的预期 （三）房地产需求弹性 1、房地产需求的价格弹性 房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。 2、房地产需求的收入弹性 房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。 （四）房地产市场的潜在需求和有效需求 1、房地产潜在需求 是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指