吉普车厂用地项目可行性研究报告.doc

北京吉普车厂用地项目 初步可研报告 2005-10 一、项目概况 1、项目位置 图一、项目位置图 项目用地位于朝阳区广渠路36号，地处东三环南路东侧，广渠路与南磨房路之间。北临广渠路、南至南磨房路、东距大望路约600米、西侧距东三环南路约300米。该用地北边界的广渠路距离通惠河约1.1公里，属于泛CBD地区，地理位置极其优越。 2、交通 图2、交通位置图 扼守多条交通要道，四通八达。无论乘坐火车、汽车、飞机,均很方便、快捷。距离地铁国贸站仅有1.6公里，步行仅需要20分钟，开车只需5分钟到达国贸，规划地铁十号线穿过附近的富力城；25分钟车程直达首都机场，15分钟车程直达北京火车站。 3、用地现状 通过实地勘测地块的南北长约750米，东西宽约350米，目前地块上已经基本拆平，成为七通一平待入市的熟地。 4、周边状况 东部是CBD传奇和珠江帝景等楼盘，北部是乐成国际项目和家乐福超市、其功能配套完善，南部是隔着大郊亭南路是普通住宅区、西部是内燃机厂宿舍楼。 5、市政条件 市政条件良好，整个土地已完成七通一平，可满足居住商业用地需要 6、规划条件 项目为政府收购土地，规划建设用地使用性质为居住商业等，总用地面积414919.4平方米，其中规划建设用地面积 311156.3平方米，代征道路用地面积63409.7平方米，代征绿化用地面积40353.4平方米；建筑规模小于等于900200平方米，且在规划中有一条交通次干道。整个地块分为5个部分，具体详细见下图。 图4、用地规划图 二、市场分析 1、北京市房地产总体市场 近几年来，市房地产开发投资增势强劲，建设规模迅速扩大，正成为拉动市固定资产投资增长的力量。速内有经济实力的白领和中产小型公司和自由??? 3、价格定位 根据附件一“BJC可研项目住宅部分参考均价表”和附件二“BJC可研项目写字楼和商业参考均价表”分析，考虑该项目周边住宅价格10,000-20,000元/平方米，结合市场现状及未来行情，暂定价（均价）如下： 住 宅: 11,000元/平方米 写字楼： 17,000元/平方米 商 业： 28,000元/平方米 4、规划指标假定 根据区域性的特点（详细过程见附件一）和土地利用率最大化原则，我们估且把容积率设为2.0292，以达到规划建筑面积为900200平方米的指标。其他指标，我们假定住宅面积占地上面积的88%、假定地上商业占地上面积的5.0%、假定写字楼占地上面积的10.0%、其他具体指标详见下表： 技术经济指标 内容 面积（平方米） 其中 面积（平方米） 备注(数据来源） 一、总占地面积 414,919 可开发用地 311,156 假定 代征绿化用地 40,353.40 假定 代征道路用地 63,409.70 假定 二、总建筑面积 900,200 地上面积 688,393 其中地上可售面积 631,412 假定容积率2.0292 地下面积 211,807 　 三、居住建筑面积 588,981 地上面积 555,643 假定住宅占地上面积的88.0% 地下设备 16,669 假定为地上面积的3.0% 地下人防 16,669 假定为地上面积的3.0% 四、非配套公建建筑面积 284,338 地上商业 31,571 假定地上商业占地上面积的5.0% 地上写字楼 63,141 假定写字楼占地上面积的10.0% 会所 8,000 　 地下商业 3,157 假定为地上面积的10.0% 地下写字楼 6,314 假定为地上面积的10.0% 地下车库 172,155 住户80%计,35平米/个,写字楼按每200平方米/个 五、配套公建建筑面积 30,038 托幼 4,934 每千人296平方米 小学、初中 8,101 每千人486平方米 卫生医疗 400 每千人24平方米 文化体育 1,084 每千人65平方米 商业服务 8,335 每千人500平方米 金融邮电 2,217 每千人133平方米 社区服务 1,100 每千人66平方米 行政管理 1,567 每千人94平方米 市政公用 2,300 每千人138平方米 六、销售面积 661,064 住宅 562,311 假定分摊地下面积的20.0% 商业 32,771 假定分摊地下面积的60.0% 办公 65,983 假定分摊地下面积的60.0% 七、容积率 1、总占地面积容积率 2.21 总地上面积/总可开发用地 2、可销售面积容积率 总销售面积/总可开发用地 八、居住总户数 5556 户均面积1