沈阳房地产市场研究报告.doc

沈阳房地产市场研究报告 刚刚过去的2010年,是沈阳市的房地产市场发展历史最好的一年，预计全年施工面积、新开工面积、销售面积均创历史最高水平。可喜的是，沈阳楼市的火热并没有将百姓置身于“高房价”的旋涡之中，盘点2010年前11个月的房价走势，价位在4000—5000元、5000—6000元的商品住宅依然占据主流。虽然2010沈阳商品住宅价格涨幅较快，但绝对值在全国15个副省级城市中却处于后3位。目前沈阳的房价在全国副省级城市仍处于下游水平。因此，在2010国家不断加大宏观调控的情况下，沈阳的合理房价一直吸引着大量消费者，从前11个月的销售业绩来看，沈阳商品住宅销售面积已高于北京，仅次于重庆、成都、上海。 本报告首先简要概括了沈阳的宏观环境,然后回顾了沈阳房地产市场发展的历史,接着分析了2010年沈阳房地产市场,最后总结了沈阳各区域的发展特点。 第一章 沈阳市宏观环境分析 一、经济环境分析 1．国内生产总值 沈阳市主要经济指标增幅在全国副省级城市中名列前茅，GDP连年增长，2010年会继续保持稳健增长。 2．地方财政收入 沈阳地方财政收入除了2007年出现负增长以外，一直保持正增长态势。 2000-2009 2000-2009 年沈阳市地方财政收入及增长率 0 50 100 150 200 250 300 350 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 单位：亿元 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 地方财政收入 增长率 3．人均可支配收入 从上面的分析可以看出，沈阳经济的稳健增长，财政及人均可支配收入的持续增加，为城市住宅、商业地产品质提升提供了更大空间。 二．城市建设及规划动态 1. 城建动态 沈阳市最近两年已建/拟建的主要城市基建工程包括沈阳西站综合枢纽工程、“地下三好街”、标本公园、和平区的16座“摩天大厦”、东陵区的浑河景观、东中街步行街、新沈阳站及新沈阳北站。 城市区域的扩建及发展，增加了区域的人气，提升了区域的地块价值，推动了沈阳房地产市场的发展。 沈阳西站综合枢纽工程的建设，提升了沈阳对辽阳、鞍山、营口等城市的辐射。建设东中街商业区步行街，将增强对投资者的吸引力，增加区域人气、地气和商气。“新沈阳客站”和“新沈阳北站”，将推动沈阳向东向北的发展。 2．城际交通 沈阳最近两年的主要交通建设包括沈阳-抚顺轻轨以及机场高速、辽新高速和沈康高速等三条高速路。沈阳-抚顺轻轨的建成加速了沈抚同城化的趋势，三条高速的建成使沈阳高速公路总长度增加了91公里。 另外，沈阳还规划了未来五年的交通建设，包括沈阳、抚顺、铁岭、辽阳的五市同城划，沈本、沈抚、沈铁客运公交化等大的交通基础设施项目。 我们认为，城市的快速发展，为沈阳房地产市场的发展提供了保障，同时也吸引越来越多的外地人来沈购房。城际交通的快速形成，拉近了外地与沈城的距离，加大了外地来沈购房的比例。 第二章 沈阳市房地产市场的历史回顾 一．沈阳土地市场回顾 从供应上看,土地供应面积除了2008年出现下降以外,自2004年以来一直保持上升趋势。2009年沈阳楼市出现火爆，量价齐升，沈阳政府积极推地，供应量突增。从需求上看，2008年全球经济危机，房地产行业受到影响，商品房销售市场低迷，开发商资金紧张，缺乏拿地的积极性。到了2009年，随着房地产开发商资金压力的缓解，购地能力和购地意愿逐渐提升；另外，开发商对后市的信心也逐渐恢复 ，纷纷获取项目资源为以后的发展奠定基础，这些都促使土地成交显著回升。 二．沈阳市二级房地产市场回顾 1．社会固定资产及房地产投资 6年以来，沈阳市固定资产投资和房地产投资一直保持增长态势，虽然固定资产投资增长率呈下降趋势，但房地产投资却基本上保持上升形势。 2．新开工面积及施工面积 沈阳市施工面积多年来一直保持上升趋势，但新开工面积在2008年受全国房地产市场低迷状况影响，开发商资金短缺，出现了5年来首次下降。 3．商品房供需分析 从整体上看，除了2005年和2009年供应量出现下降以外，2002年以来，商品房供应量呈持续上升的态势，但增长率波动幅度不大。从需求上看，由于金融危机的爆发，在2008年房地产市场出现了拐点，成交下滑。2009年随着救市政策的出台，市场销售出现反转。沈阳商品房价格除了在2008年出现调整以外，基本上都保持着平稳上涨的发展趋势，每年增幅在4%左右，泡沫现象不是很浓。 第三章 沈阳市2010年房地产市场分析 一．土地市场 市场中，对于2010政策层面从紧、楼市依旧火热的局面有过这样一种观点，那便是这得益于2009土地市场的活跃，使得2010市场供应量更加游刃有余。 在2010年沈阳土地供应市场中，截至目前，