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* * 中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。 * * 引入大型的主力商店群成功经营的主力店对购物中心的成功经营有很大的促进作用。 其一，可带来稳定的租金收入，保证经营的稳定性。 其二，能够吸引众多的消费者，增加人流量，帮助其他品牌专业店、饮食店等小型店提高销售力，从而有利铺位的增值。 这是一种集聚效应。 其中的第二点显得很重要。 * * 大型主力店的租金较低，而小型店的租金较高，因而只有使小型店的销售力提高，才能保证铺位的增值，从而保证全场稳中有升的租金收入。 主力商店群一般由若干家大型的品牌店组成，多数以知名度较高和有良好业绩的大型超市、百货或其他服务、娱乐机构等业态出现，经营面积占全场营业面积的1/3至1/2。 当然，当主力店的面积过大时，则容易带来较大的经营风险。　　 * * 4、招商的时间 地产商业的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。 主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。 而中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。 * * 由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施； * * 而中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作 * * 5、招商难度 （1）项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不住，不容易与开发商结成合作联盟。 （2）装修进度影响中小店群的入驻。 虽然有项目装饰效果图，但中小店主的担忧是有一定道理的，毕竟他们也需要在适合的场地发展新的分店。 * * （3）功能分区的招商进度影响了各类店的进驻决策，按照合理的功能分区计划，顺利入驻相应的商店或服务机构可使各类店的经营互动起来，对于项目和各店经营大大帮助，而一旦某一类商店或服务机构招不进来，则整个项目服务功能可能不尽理想，特别是能够吸引人气的各类主力店或同类店中知名店（特色店）没法进来时，更是影响了整体的经营。 在进驻决策过程中，各类店除考虑区域布局外，这一点也是考虑的重点。 * * 招商策划步骤与方法 * * 以点代面，特色经营 商业地产经营特点 * * 租赁经营采用放水养鱼的原则。 放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意，一起分享成长空间的原则。 * * 招商不是一个开业前就完结的工作，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。 * * 制定大型MALL招商计划、营销宣传计划，为保障大商家及供应商利益，发展商要做好细致的准备工作。运营部门要确定招商时间安排、主要招商场所、主要招商骨干、招商宣传与招商策划、主要招商活动、招商费用，并得到发展商主要领导的支持。 * * 1、首先确定我们零售商我们商业目标在哪里？ 2、我们需要多少主力店？ 3、怎么规划这些主力店的位置？　 4、主力店的位置占据多少面积？ * * * * 商业地产项目首先确定我们的零售商 我们的商业地产项目目标在哪里？ 我们商业地产项目需要多少主力店？ 商业地产项目怎么规划这些主力店的位置？ 商业地产项目主力店的位置占据多少面积？ 商业地产项目招商不是一个开业前就完结的工作，实际上商业地产的招商是一个无限循环的工作，开业前是大规模招商，开业后根据销售情况进行调整招商，这都需要信息系统的分析支持，更需要基于知识的辅助决策。 * * 目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。 尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去； 再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。 * * 商业地产必须进入专业化运作体系，把握几个重要环节 * * 商业地产定位必须同时满足销售与经营两个条件 商业地产作为不动产长期持有经营时 其经营定位是比较单纯的 商业地产一旦要分割销售 就必须在满足经营条件的同时 还要满足销售条件 这就是商业地产以销售为前提的特殊性。 * * 商业规划调动策划、设计、经营全体参与 住宅开发经过多年的发展 行业已经十分成熟 比如在建筑规划设计方面 无论是设计院、开发商、代理商 基本都难免独自为住宅的建筑规划设计 提供完善的方案 发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等 都具备了一定的建筑规划设计能力。 * * 商业地产营销的根本： 以销