广州大道北项目初步可行性研究报告.doc

PAGE PAGE ３ 广州大道北项目初步可行性研究报告 项目概况 1、地理位置 本项目位于环市东路与天河路立交以北天河北路以南的广州大道北路东边，面临主干线广州大道。项目至中信广场、中国市长大厦、天河城等办公商业中心之步行距离在15～20分钟之内；到环市东酒店商业中心花园酒店、友谊商店车程在10分钟范围内；到广州市新中轴线上珠江新城金融中心也在10分钟车程之内。 2、主要经济技术指标 占地总面积 6000平方米 容积率 7.12 建筑面积 49200平方米 土地性质 商业、住宅综合用地 出让年限 商业40年、住宅70年（从2000年起计） 土地出让金 0万元（军用土地开发，地方政府免收土地出让金） 项目转让价格 拟转让价1.25亿元 项目现状 目前该土地已完成综合开发前期工作。项目已完成拆迁、三通一平、树木迁移和挖土方至负一层工程。 土地转让条件 现状转让 3、项目背景 广州大道北地块原为部队用地，1997年经中国人民解放军土地管理局批出许可证转为民用地，可以用于商业开发。1999年经广州市用地会和广州市规划局同意，用地转为商业、住宅，2001年广州市国土局发出《建设用地批准书》。该地块与2001年成立项目公司“广州市京穗房地产开发有限公司”，以京穗公司的名义进行开发。目前因各种原因，京穗公司寻求项目转让，转让的模式为京穗公司全部股权。本报告在此背景下对项目进行初步可行性研究。 二、当地经济和房地产市场走势分析 （一）广州经济发展概况 广州概况 广州是广东省省会,全省政治、科技、文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，范围为东经112度，北纬22度间围，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。广州市辖十区和两县级市，总面积7434.4平方公里，总人口725.19万人。2004年全市生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达4115.81亿元，综合经济实力迈上新的台阶，比上年增长15.0%，连续两年增长15%以上。其中，第一产业增加值115.50亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.60亿元，增长13.8%。从横向对比看，广州经济总量在全国主要大城市中稳居前列。2004年全社会固定资产投资1321.96亿元，增长12.5%。其中，基本建设完成投资622.18亿元，增长36.8%；2004年，全市职工平均工资为30807元，比上年增长9.1%。城镇居民人均可支配收入为16884元，增长12.5%。 （二）当地房地产市场走势分析 广州房地产市场回顾和展望 近年来，广州市房地产市场的日益成熟，房地产业呈现出平稳发展的态势。 2004年房地产完成投资440.81亿元，增长5.1%。基本建设投资、更新改造和房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重分别由上年的38.7%、15.7%和35.7%调整为47.1%、12.2%和33.3%。2004年，全市十区房屋交易总量为1969.14万平方米，交易金额789.68亿元，分别比2003年增加20.15%和30.74%，市场总体需求依然保持旺盛，商品房供应量增长有所放缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。2004年十区和原八区商品房成交面积均超过同期批准预售面积，十区商品房成交面积为1121.86万平方米，成交金额为560.14亿元，分别比2003年增长7.20%和26.17%，原八区的商品房成交77327宗，成交面积为743.96万平方米，成交金额为435.25亿元，分别比2003年增长15.45%、17.61%和30.48%。2004年无论十区还是原八区，各类商品房的成交均价比2003年均有不同程度的上升，其中，商铺和多层住宅的成交均价上升幅度较大，商铺十区和原八区成交均价分别为10515元/平方米和14004元/平方米，比2003年分别增长30.56%和44.56%；多层住宅十区和原八区成交均价分别为3371元/平方米和5170元/平方米，比2003年分别增长27.68%和32.09%。截止2004年底，全市商品房空置面积为605.09万平方米，为近4年以来最低水平。 影响广州房地产价格的几大因素 2004年，对广州楼市来说，有三大政策比较有影响力，对楼价特别是开发商形成了较大震动，这三大政策是：2005年1月1日起土地出让金或地价须一次性缴清；“8·31”大限；9年来央行第一次加息。随着土地出让金或地价须一次性缴清的推出，大大提高了房地产开发的门槛，将把一些资金实力不足的小发展商“洗”出房地产开发行列，而对资金实力充足的品牌发展商而言，虽然有实力取得地块，但一次性缴地价，利息高了，