广州市芳草街项目可行性研究报告.doc

........ 广州市芳草街项目 可行性研究报告 编制单位：华中科技大学土木工程与力学学院 工程管理0101班 编制人： 王必威体育官网网址 编制年月：二零零四年十二月一日 项目负责人：XXX 技术管理负责人：XXX 法人代表：XXX 编制人：王必威体育官网网址 校核人：XXX 审核人：XXX 审定人：XXX 目 录 （一）总论 1.项目概况 2.项目概况 （二）市场预测 1.市场现状调查 2.产品供需预测 3.价格预测 4.竞争力分析 （三）项目选址分析 1.地址基本境况 2.场地建设费用 （四）经营方案及规划设计方案 1.经营方案 2.规划设计方案 （五）项目总图布置与公用辅助工程 1.总图布置方案 2.公用工程与辅助工程方案 （六）环境影响评价 1.工程建设对环境的影响 2.建设中对环境影响的缓解措施 3.项目完成后对环境的影响 （七）劳动安全卫生与消防 1.安全防范措施 2.消防措施 （八）组织机构与人力资源配置 1.组织机构设置 2.人力资源配置 （九）项目实施进度 1.建设工期 2.实施进度安排 （十）投资估算 1、投资估算依据 2、投资估算说明 3、投资估算内容 （十一）融资方案 资金来源及利用方式 融资方案分析 （十二）财务评价 财务评价基础及数据选取 项目销售收入及利润估算 财务经济指标计算 不确定性分析 （十三）社会评价 （十四）环境评价 （十五）风险分析 1.风险因素的识别和划分 2.防范风险对策 （十六）研究结论与建议 评估结论 研究说明与建议 附件： 建筑工程费用估算表 国内设备购置费估算表 安装工程费用估算表 工程建设其他费用估算表 项目投入总资金估算汇总表 资金来源与运用表 项目平面布置图 （一）、总论 1、?项目概况 芳草街项目是广州市民生房地产开发有限公司负责开发的旧城改造项目之一。芳草街项 目位于广州市东山区中山四路芳草街以东，芳草横街以南，唐家巷以西地段。场地平整，近似矩形。规划区用地红线内面积9551平方米，规划路面积约1261平方米，净用地面积约8266平方米，总建筑面积53941.5平方米，总建筑密度30%，容积率5.1，绿地率43.8%。芳草街项目拟建造成以高级住宅为主的商业住宅综合大厦，高32层，带一层地下室。其基本功能是：以高级住宅为主，顶层配以复式住宅，裙楼具备商业服务、停车、文体、教育等配套功能的综合大厦。芳草街项目已于2005?年拆迁完毕，施工条件基本具备，即将进入实质性开发建设阶段，预计于2007?年交付使用，计划总投资约需2.2亿元人民币（地价减免、市政配套费免收），下阶段计划开发建设期为2.5?年（整个项目开发周期为4.5?年）。 2、项目背景 1）广州市经济状况 广州市乃广东省首府，地处富饶的珠江三角洲北端，濒临南海、毗邻港澳，历来是华南地区的经济文化中心和交通枢纽。同时也是广东省的政治、经济、文化、贸易、信息、科技中心。 广州市总面积为7434.4?平方公里（包括八区、四县市），其中市区（即八区）面积为1443.6?平方公里，1997?年末全市总人口666.49万人。市区人口395.65?万人，占59.3%。市区日平均流动人口达165万人。广州是一座已有2200?多年历史的文化名城，是国务院颁布首批62?座国家级历史文化名城之一，具有悠久的城市文化。由于其特殊的地理位置，广州又是我国著名的侨乡，全市有华侨、外籍华人、港澳同胞135?万人，还有归侨、侨眷，港澳同胞亲属100?多万人。改革开放20?年来，广州得天时、地利、人和之便，社会面貌和经济建设都发生了巨大的变化，城市建设日新月异、市场经济蓬勃发展、经济实力显著增强、人民生活水平大幅改善、各项成就令人瞩目、城市地位不断提高。1997?年广州市国内生产总值（GDP）达到1642.83?亿元，比1996?年增长13.5%，人均GDP?首次突破3000?美元之大关（比1996年增长11.9%），在全国十大城市中，仅次于上海排名第二。1998?年上半年完成工业产值1140.19?亿元，比1997?年同期增长11.8%，十城市比较中升幅最大。1997?年实际利用外资28.9?亿美元。1998?年上半年在受到东南亚金融风暴持续影响的情况下，实际利用外资还达到15.33?亿美元，同比增长11.5%。广州市城市居民生活水平在全国也处于领先地位。1997?年居民家庭人均可支配收入和消费性支出分别为10444.61?元和8767.98?元。在十大城市中均居首位，消费生活中的食品支出比重──恩格尔系数低于50%（为49.1%）。首次达到联合国居民生活小康水平标准，显示广州市城市居民生活水平显著提高，已向小康层次过渡。 在较强大经济实力的支持下，广州市