房地产企业借壳上市研究报告.doc

房地产企业借壳上市研究报告 平安证券企业并购部总经理 李鹏程 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc184373982 一、 房地产企业经营和发展的现状 PAGEREF _Toc184373982 \h 2 HYPERLINK \l _Toc184373983 （一）房地产企业发展现状 PAGEREF _Toc184373983 \h 2 HYPERLINK \l _Toc184373984 （二）宏观调控政策 PAGEREF _Toc184373984 \h 4 HYPERLINK \l _Toc184373985 二、房地产借壳上市的案例分析 PAGEREF _Toc184373985 \h 11 HYPERLINK \l _Toc184373986 （一）华远地产借壳S*ST幸福 PAGEREF _Toc184373986 \h 12 HYPERLINK \l _Toc184373987 （二）中住地产借壳SST重实 PAGEREF _Toc184373987 \h 15 HYPERLINK \l _Toc184373988 三、房地产企业借壳上市的利弊分析 PAGEREF _Toc184373988 \h 18 HYPERLINK \l _Toc184373989 （一）企业借壳上市的一般优势 PAGEREF _Toc184373989 \h 18 HYPERLINK \l _Toc184373990 （二）房地产企业借壳上市的利弊分析 PAGEREF _Toc184373990 \h 19 HYPERLINK \l _Toc184373991 四、房地产企业借壳上市存在的问题分析 PAGEREF _Toc184373991 \h 28 HYPERLINK \l _Toc184373992 （一）壳公司的选取 PAGEREF _Toc184373992 \h 28 HYPERLINK \l _Toc184373993 （二）房地产企业的内部重组 PAGEREF _Toc184373993 \h 29 HYPERLINK \l _Toc184373994 （三）同业竞争和关联交易的处理 PAGEREF _Toc184373994 \h 30 HYPERLINK \l _Toc184373995 （四）资产评估值过高 PAGEREF _Toc184373995 \h 30 HYPERLINK \l _Toc184373996 （五）政策风险 PAGEREF _Toc184373996 \h 30 HYPERLINK \l _Toc184373997 五、房地产企业借壳上市的建议 PAGEREF _Toc184373997 \h 31 本报告对国内近期房地产企业借壳上市进行了盘点，对重点案例进行了概述，对借壳上市的利弊进行了分析并对房地产企业借壳上市中需注意的问题进行了说明，报告最后对房地产企业借壳上市提出了建议。 房地产企业经营和发展的现状 （一）房地产企业发展现状 1、行业集中度加强 根据图1，中国房地产市场由2005年的56290家房地产开发企业增加到58710家，从总量上讲，开发商数目似乎在增加，但房地产是以项目为单位，通过上市公司多则近百家的项目公司数量，可以判断出实际开发商数目是在大幅度减少的。 尽管对于行业集中度而言，成熟市场也没有固定比例，但都远远高于我们国内市场。香港市场前10名开发商占总开发量的70%以上，美国市场前10名开发商占总开发量也超过20%。我们将2003年的数据和2006年数据对比，地产企业总数增速放缓。而从图2中也可以看到，三大省市房地产开发企业个数占全国比重已经超过20%，行业集中度在近两年开始明显提升。在资本市场中，一大批优秀的地产公司或IPO或进行重组，都成为了两地市场的中坚力量，上市公司的增加无形中也促进了集中度的加强。 图1 ：中国房地产开发企业总数 资料来源：中经网 图2：三大省市房地产开发企业个数及占全国比重图 资料来源：中经网 2、区域市场差异加大 分地区来看，东、中、西部地区房地产投资均有所加快，东部地区房地产投资在上半年平稳运行的基础上出现了较强的反弹；中部地区则继续保持较快的增速；西部地区增速同样出现加快的迹象。前三季度，东、中、西部地区分别完成投资10399.8亿元、3211.7亿元和3202.5亿元，同比增长分别为25.3%、40.5%和38.1%，增速同比分别提高5.8%、3.4%和4.2%（如图3所示）。 图3：2006-2007年1-9月分地区房地产开发投资增长情况（单位：%） 资料来源：国家