中国房地产市场现状与发展趋势分析2018.6.pptx

中国房地产业发展现状与趋势分析;目录;第一节 中国房地产业发展现状;房地产现状从以下6个方面分析;2017年，房地产市场在调控的持续加码中出现下行趋势，各主要指标出现分化，具体来看：全国房地产开发景气指数连续小幅增长；房地产开发投资增速较前3季度继续平稳回落；全国房地产开发企业到位资金增速较前3季度有所回升；房屋新开工面积增速较前3季度小幅回升；土地购置面积增速较前3季度继续提高；全国商品房销售面积和销售额增速持续回落；全国70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅继续回落。 参考观研天下发布《2018年中国房地产市场分析报告-行业深度分析与投资前景研究》 全国房地产开发景气指数保持连续小幅增长，全年“国房景气指数”始终稳定在100点到102点之间的适度景气水平上，房地产市场运行平稳。国家统计局发布的数据显示，2017年12月份“国房景气指数”为101.72，比2017年9月份提高0.28点，比上年同期提高0.71点。; ;国家统计局发布的数据显示，2017年1-12月，全国商品房累计竣工面积101,486.4万平方米，同比下降4.4%，而上年同期为增长6.1%，2017年1-9月为增长1.0%。其中，商品住宅竣工面积71,815.1万平方米，同比下降7.0%，降幅比2017年1-9月扩大5.1个百分点，而上年同期为增长4.6%。;2.1 二手房现状分析;尽管2017年居民端资金面持续收紧，我们预计2018年一二线城市居民端资金面边际放松空间比较大，从而为一二线城市需求复苏提供较强支撑。 （1）一线城市住房按揭贷款的发放速度近期明显加快，贷款利率也较为平稳，北京首套房按揭贷款利率从2017年三季度的基准利率上浮10%到现在的基准利率上浮5%；（2）信贷分配发生结构性变化，有利于一二线楼市额度的释放。相较于价格快速攀升的三四线楼市，一二线楼市由于处于平稳期，相对风险更小，预计2018年信贷额度将偏向一二线楼市，从而向需求回暖提供支撑。 ;3.2 重点城市多数成交面积成交量下降 ;3.3 为提升楼市价值所采用的经济政策 在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是提升城市价值的关键。与一线城市控制人口的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、南京、西安等通过政策支持加速人才引进，这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产市场带来了充足的需求，发展城市经济的同时也提升了城市楼盘的价值。;4.1 房价收入比;此图是百城房价收入比分布图，颜色越严重的房价收入比越严重 百城房价收入比分化明显，虽说大中小城市的均衡发展是奋斗目标，但由于公共资源无法均衡配置，发展机遇更多地集中在首都、直辖市、省会城市和特区。 不同的城市发展基础，导致城市之间的房地产市场出现了日趋明显的分化，房价也在不断拉开距离。 ;?4.3 房地产楼市成交情况;4.4 房价收入比将逐渐成为城市房地产市场发展潜力的重要指标;5.1房地产金融政策;5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显;5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行;5.2.2 创新限售模式成新一轮调控升级主要手段;5.2.3 供给侧同步调整， 增加有效供应;5.3 严控房地产金融业务，加大监管力度防范金融风险;5.4住房制度建设逐步完善，从顶层设计到实际落实过渡;5.5户籍、土地等改革稳步突破，加快推进长效机制建设;6.1空置率;6.2中国与美国空置率的对比;第二节 我国房地产金融发展过程中存在的主要问题;1. 金融融资方面存在问题;纵观我国房地产的发展历程,在每一次房地产市场的升温背后,都是由于经济的高速发展而催生的。现在,中国经济受到金融危机影响之后,经济开始全面复苏,这也会带来房地产的进一步繁荣。随着经济的复苏发展,这样就会对工业用地、写字楼物业的需求有所增加,市场需求就会受到更大刺激;同时,伴随着经济的持续增长,人民的收入会不断增加,使得这些潜在的对住房的需求逐步转为实际有效需求,影响着人们的购房需求。 ;在房地产业的发展进程中,一些房地产开发商出于追求利润的需要,会去盲目开发高档商品住宅和别墅群等情况,这样就会忽视对中低档普通住房户的购房需要,造成房地产开发比例失调,一定程度上造成经济适用房的开发出现空档。住房结构上的供给失衡,一方面会使房价不断攀升,催生房地产泡沫,不利于房地产行业的稳定发展;另一方面,普通群众对中低档住房的需求不能得到满足,就会激发普通大众的不满情绪,造成社会的不和谐。 ;第三节 对我国房地产金融发展的问题对策分析;1. 整顿房地产市场秩序,规范企业行为;2.对房地产税收体制进行更深层次的改革;3. 加强信贷手段的调控;住房问题直接关系到人民的生活质量和社会的稳定,各国政府都通过各种政策扶持居民解决住房问题,其中最重要的手段就是开展住房政策