第五章 房地产经营环境分析及经营决策(1).pptVIP

消费者市场购买行为理论 消费者购买动机 购买决策过程 消费者购买行为分析 第五章 房地产 经营环境分析与经营决策 学习目标： 1．了解房地产经营环境及房地产经营环境分析的基本内容、分析方法。 2．理解房地产经营机会的选择以及如何进行选择房地产经营机会。 3．掌握房地产经营的风险以及各个风险的分析。 4．掌握房地产经营决策的各种方法。 对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. 第一节房地产经营环境分析的基本内容 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 市场环境分析； 市场需求预测； 价格确定理论； 收益（利润）最大原理； 可行性分析； 消费者市场购买行为理论； 投资前基础分析 在房地产经营决策之前，首先，要对房地产的经营做全面的调查，并在调查的基础上做出全面的分析。经营环境分析是其中重要的组成部分。 在房地产经营环境分析时，首先要作资源供给方面的分析。其内容主要有：土地资源供给；资金供给；建筑材料供给；施工力量供给；基础设施供给等。 前期分析至关重要！！ 土地资源供给（先决条件）： 1、指能否获得和获得多少；2、获得什么样的土地： 项目用地来源于征用农村集体所有的土地进行新区开发，或者来源于拆迁房屋进行旧城区的改造。 土地的供给受城市规划和城镇建设新征土地计划的制约。通过城市规划管理部门和土地管理部门的资料，可以拿捏计划期内土地资源供给的数量和可供给土地的位置。 土地资源供给（先决条件）： 土地供给数量的分析包括总量供给的分析和可利用土地数量的分析。大部分房地产开发项目，获得的土地并非全都能用来建设商品房或自留物业，有一部分土地(有时所占比重很大)得用于公益事业，实际可利用土地的减少必须在项目可行性研究中充分注意。 可供给土地的位置因素实际上反映了土地的质量，土地的质量对开发项目投资效益的高低；土地的级差起很重要的作用，因而，土地的位置直接影响项目的效益。 在资金供给方面，投资项目的资金来源主要是开发公司的自有资金、银行贷款和预收购房款。发展商投入房地产项目的自有资金数量，可以从公司自有资金和预期自有资金的占有情况中分析得出。开发项目的另一重要资金来源是向银行申请贷款。预收购房款则取决于房地产市场，市场疲软则预收款的比重就会减小。资金供给方面的分析有两方面内容，一是总量平衡，二是分阶段平衡，总量不平衡或分阶段不平衡都将影响项目顺利进展。 在建筑材料供给方面，在房地产开发经营活动中，建筑材料的供应基本上依靠市场。当然，市场供给的总量受建筑材料生产计划的影响；但对具体的、个别的房地产开发项目来说，建筑材料的供应分析则主要是对建筑材料市场的分析。房地产开发项目的建设周期比较长，因而建筑材料供给的分析一方面是总需求量的分析，另一方面是供给及时性的分析。在项目开工前，全部备好料是不可能也是不必要的，材料的供应必须与工程的进度相适应。 在施工力量的供给方面，基本上处于供大于求的状态，一般对开发项目不形成约束。但是对于某些有特殊技术要求的开发项目，需要在一定的资金和技术、装备力量范围内选择施工队伍，这样就得分析施工力量供给的可能性。 在基础设施的供给方面，包括上水、下水、电力、煤气、热力、通讯以及项目对外交通等。这些资源的供给不但要做建设过程中的可行性分析，而且要做项目建设完毕投入使用后的资源供给分析。项目投入使用后基础设施方面的资源供给往往受到忽视，因而造成很大的后遗症，也影响项目的收益。虽然在开发项目总的资源供给量中这部分资源的供给所占比重相对较小，但作用是非常关键的。 资源供给的可能性、计划性和协调性直接关系到开发项目能否按预期的方案进行、能否取得预期的效益。任一资源供给的判断失误或供给脱节，都会造成开发项目建设的中断，甚至造成难以弥补的损失，在做资源供给分析时，要注意其不协调的可能性，对较可能出现的不协调要有相应的对策，并采取一些预防措施，尽可能将客观环境的变化考虑得周全些，使资源供给的不协调性降到最低限度。 而公司自身的开发经营力量供给，则包括发展商本身所拥有的技术力量，设计、施工方面的管理能力等。 其次，要作开发成本分析。 其内容主要有：资源的价格；开发项目的建设周期；开发项目的商品产出率等。 其中资源的价格指投资建设过程中的消耗，主要有土地、建筑材料和劳动力。它们的价格不断变化，基本上处于不断上升趋势。 对于动态的资源价格，如果采用静态的分析方法，会造成对成本估算过低，从而会对收益做出过于乐观的预测。变动价格的分析，主要依赖于市场资料的收集、整理分析，并在此基础上做出预测。 开发项目的建设周期，实际上是资金占用的过程。资金占用对成本的影响，直观