葭芷地块项目可行性研究报告.doc

葭芷地块项目可行性研究报告 （汇报稿） 一 项目概况 1、地块情况 葭芷地块地块（下称本地块、本项目）位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为：西侧为天然河道、东侧为阳光国际一期、南侧为葭芷公园、北侧为规划待拆迁的低层民房。地块建设用地总面积35333平方米，计53亩，地块规划要求如下： 本地块规划要求如下： 建筑容积率≤2.32 建筑密度≤21.2% 绿地率≥45.5%。 地下停车位≥400个，地面停车位不得少于20％。 本地块原属石油公司下属久益房产公司（单独法人单位），于2003年10月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产公司及土地整体转让。 按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为81970㎡（不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面积为78950㎡，商业建筑面积2720㎡，配套建筑面积300㎡。 2、项目内容 根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复（见设计方案总平面图）。总建筑面积、容积率、绿化率、车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过。调整后的技术指标如下： 总建筑面积：81970㎡（不包括地下建筑建筑），其中住宅建筑面积为71136㎡，商业建筑面积10534㎡，配套建筑面积300㎡。 地下建筑面积：18000㎡ 建筑容积率2.32 建筑密度21.2% 绿地率45.5%。 地下停车位400个，地面停车位100个。 目前我们基本依据这一设计方案进行测算分析。 二 市场分析和市场定位 经济背景分析 从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目的成就。从1978年到2001年，我国GDP剔除价格因素后年均增长9.4％，是同期世界经济增速的3倍强，位居世界之首。GDP总量23年间增长了25.5倍。而根据国家统计局的预计，“十五”期间我国GDP年均增速将超过“九五”时期8.3%的水平,2005年人均GDP可能达到1400美元。由于工业化速度加快、市场经济不断成熟等因素存在，我国经济的增长速度还将持续相当长一段时间。 ?从台州的经济发展看，台州是一座充满生机和活力的城市。由于历史上是国家投资缺乏的地方，反而造就了台州人自力更生、敢于闯荡的顽强精神，20多年的蓬勃发展被经济学家比喻为“草根”经济。目前，台州民营经济占经济总量的96%以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起的强大动力。近年来，台州的GDP以平均13%以上的高速度持续增长，台州的综合竞争力已在全国大中城市中名列第38位。2004年全市GDP达1173.79亿元，城镇居民人均可支配收入16113元，农民人均纯收入6008元。1999年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中的大城市和上海经济区一级经济亚区中心。可以预见台州的经济还将随着长三角一体化的推进有更长足的进步。 从椒江的经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港、台州市经济开发区的开发建设，椒江区的经济发展突飞猛进， 2000年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。2003年人均生产总值为3750元。同时，椒江区的居民收入水平也在不断提高，2003年人均收入23840元，高于全市平均水平3400元，位列全市首位。市区城镇居民的可支配收入在2003年达到了14525元，人均家庭消费支出10865元。按联合国评价标准，椒江区居民的生活水平已经步入富裕型。 表1 台州市居民人均收入 单位（元） 年份 全市 市区 椒江 黄岩 路桥 2000 12446 12929 15178 11533 11007 2001 15611 15973 18154 13579 16707 2002 18246 18599 21090 15359 20714 2003 20418 20751 23840 16614 22483 区域房地产市场情况分析 依靠强劲的经济增长，台州房地产市场近几年也呈现出供需两旺的活跃期特征，一般商品房市场价格在4000元/平方米左右。但从已开发和尚处开发阶段的楼盘情况看，产品整体定位不高，结构上以大户型和单身公寓为主体。如已开发的东京湾小区，总建筑面积28万平方米即以单身公寓、拆迁安置房和大户型房为基本构成，均价4450元。而正开发的12万平方米的东泰华庭则以160平方米以上户型为主打产品。 而项目所在的椒江区，近几年市场变化较大，房地产供需表现出一些明显特征，主要包括： （1）近期上市楼盘众多，开发体量大 在经历了04年的跌宕起伏后，椒江房地产市场在05-06年将迎来诸多楼盘的上市销售。今明年共有10个左右的楼盘上市销售，总的开发量在100万方左右，其中开发区的新盘占了的近65%，、万家华