村级留用地房地产项目3.pptxVIP

村级留用地房地产项目;;1. 基本概况;4;村留地≠小产权房; 目前杭州村留用地的获取流程是首先村/社必须拿到核发指标。 凭核发指标到市发改委立项。 再到市规划局划用地红线。 然后排队等年度计划用地指标，拿到用地指标后才可办理用地手续。 最后签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同书》，在缴纳国有土地使用权出让价款后依法申领《国有土地使用证》。;1. 基本概况;8;9;;;村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。 首先需要明确村集体经济组织与外来方的合作开发比例（村自留部分不允许分割转让和销售，合作方部分可以销售），由村集体经济组织按比例与外来合作方成立项目公司参加竞买，由村集体组织按照有关部门核定的成本回购。 村级集体经济组织依法申领留用地项目《国有土地使用证》后方可进行合作开发。 以???拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售； 合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。两家合作开发的项目，外来合作方累计所占股份不得超过49%；多家合作开发的项目，其中一家村级集体经济组织所占股份必须超过外来合作方累计持股比例。 另外，合作开发留用地项目需经村民（或股民）会2/3以上成员或者2/3以上村民（或股民）代表同意。在召开村民（或股民）会议时，应公布留用地合作开发作价出资入股的价格和比例等内容，并报乡（镇、街道）、区政府（管委会）批准同意。 留用地项目的出资入股价格，应以有资质的土地评估机构的评估价格，或以通过产权交易机构公开交易的价格为准。;;1. 基本概况;15;2016年11月，杭州市主城区城中村改造五年公建行动领导小组办公室印发《杭州市区城中村改造规划技术导则》，明确了三种改造方式。 拆除重建：按照城市总体规划要求对城中村实施整村改造，并通过调查或货币化方式对征收被补偿人进行安置。 综合整治：对农居建造时间较短、基础配套相对完善、村容村貌较整齐的城中村，可采用综合整治方式实施改造。 拆整结合：对城中村部分区域实施拆除重建、部分区域实施综合整治。 ;提高平衡用地配比，多方式落实留用地指标。 “十三五”期间，按照拆除重建方式实施改造的城中村，在落实安置房、10%留用地、配套设施等项目建设用地后，村域范围内其余规划出让用地可全部作为城中村改造平衡用地。 在村级留用地方面，已批准撤村建居的城中村，可在符合城市规划和土地利用规划确定的建设留用地范围内，留出可转为建设用地的农用地（不含林地）面积的10%，用于解决原村集体经济组织及其成员的生产生活问题。 历年核发的留用地指标总量不足15亩的村，经市国土资源局核准，可一次性补足至15亩。 积极推行实物与货币相结合的方式解决留用地指标落地问题，鼓励采用货币方式落实留用地指标；以实物方式落实留用地指标的，宜采取多个城中村留用地指标打包方式落实选址，结合产业园区建设打造新兴产业发展高地。 杭州高新开发区（滨江）仍按其原有政策落实留用地指标。;18;杭州大部分10%留用地项目，是村里自己开发，或者交给一些小型开发企业操作。大型开发企业很少接触留用地项目，有多方面的顾虑。但前期也有不少大型开发商曾经做过留用地项目，并取得了不错的成绩，如绿城?紫金广场，中豪?望江国际、五福天地、嘉华国际、黄龙世纪广场等等。 从近期开发的留用地项目销售情况来看，留用地项目均以价格优势走俏市场。三墩留用地酒店式公寓项目创美?华彩国际2012年12月首开盘，主推40—70平方米的酒店式公寓，均价11000元/平米，远远低于周边其他住宅项目价格水平。同样位于三墩的的桔子里，2012年12月开盘，均价7000元/平米，目前也已售罄。 此外，一些以写字楼为表现形式的留用地项目也在市场中较为多见，而这样的项目也多以整层出售的形式进行销售。比如转塘的象山国际广场，城东的汇禾?禧福汇以及佰富时代中心等。;开发量难估计 因为留用地项目跟房地产项目不一样，房地产项目涉及到挂牌，出让，这些公开的数据比较多，但留用地项目更多的涉及到企业跟村里面的合作谈条件等诸多事项，开发进度很难预测。;1. 基本概况;22;23;3. 政策演变;2. 案例分析;26;27;28;;2. 案例分析;31;32;33;2. 案例分析;滨江集团公布2017年半年报显示，上半年实现营收49.7亿，同比减少41%；实现归属上市公司股东净利润9.2亿，同比增长36.5%。 滨江集团上半年营收的下降主要是应为本期交付楼盘减少所致。然而，在营收下降的情况下，净利润有大幅度上升主要由于一是综合毛利率同比提升13%至43%，