奉新县住宅块项目可行性分析报告.doc

2007年奉新县住宅块项目可行性分析报告 2007年12月22日 目 录 第一章项目决策背景 1.内部因素 2.外部因素 第二章项目概述 1.项目区位及用地 2.项目宗地现状 3.项目周边的社区配套 4.项目周边环境 5.项目市政配套分析 6.土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 1.项目用地取得土地使用权法律手续分析 2.项目合作方式及风险评估 3.总体评价 第四章市场研究 1.区域市场成长状况 2.区域市场供应产品特征 3.整体市场对本案影响因素 4.目标客户、产品及价格定位 第五章规划设计要点 1.初步规划设计思路 2.规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 1.开发机遇 2.开发周期安排 3.销售周期安排 第七章投资收益分析 1.成本预测 2.税务分析 3.经济效益分析 4.项目资金预测 第八章可行性结论 1.项目优势 2.项目劣势 3.结论及建议 第一章项目决策背景 1.内部因素 项目布局 公司先后开发了等项目公司)自南昌开发项目以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，在南昌人的心目中已树立起品质的形象。 目前我司在谈重点项目是奉新县奉新中大道的住宅改建项目，奉新县奉新中大道住宅改建项目是各方面条件都比较成熟的项目，该项目正好填补了奉新县在县城无高品质项目的空白。目前公司在手有一个项目，要达到每年有2-3个在开发项目，保证公司经营利润指标。 在目前市场呼唤房地产的大好形势下,奉新县奉新中大道的住宅改建项目区位好，规模小却很适当，发展前景乐观，可作为公司打造精品项目,同时我司拟在该地块建设住宅区，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，提升城市的形象竞争力,拉动城市的发展,为奉新县城市建设做出贡献。 2.外部因素 奉新县奉新中大道住宅改建项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于奉新县奉新中大道北区,该项目所在区域有如下特点和优势: 1)根据奉新县总体规划，北部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。 2)北区部区域正处于奉新县的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住和的上佳区域。 3)经济发展状况来看，该项目所在的北区是奉新县经济比较发达、富裕的城区之一，该区的房地产起点不高，中高档楼盘几乎集中在市中心周围,本区域的楼盘才两到三个,从地段上分析,本项目占据着强大的优势,以及周围的配套非常的整齐,另外就是对面有一个批发市场和在当地具有一定人口居住的地方,并且大部分是经商和做生意,手中具有一定钱去购买品质好的楼盘,商品房销售均价明显高于其他区以外的各区。 4)规划在奉新县北区奉新中大道,建设新的县城经济中心，北部土地升值潜力大。5)沿奉新中大道可方便直达奉新县级商业中心，这里有批发市场和酒店以及大中型超市等商业设施。 6)项目距离规划的东南半环县城主干道，是规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分 7)项目西北侧为小区住区，是由县政府统一组织建设的安居居住区，所有以上各种因素，为江西金海房地产公司在此地块建设一个高档居住社区提供一个良好外部环境。 第二章项目概述 一.项目区位及用地 1.项目区位 该宗地位于奉新县奉新中大道北区南部,项目对面是一个综合大批发市场,行政区划属于北区,距离中环线围堤道段2公里,距离正在建设的东南半环线约 3公里,距离县城楼市级商业中心约5公里. 2.项目用地 该项目宗地为国有土地，目前为是一个酒店加住宅瘫痪项目用地。该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为一家私人公司取得，土地权属明确。 按照县城规划院编制的控规要求. 名称 面积(万平米) 可建设用地面积 其中区内配套用地 （含小学及幼儿园、配套公共服务设施用地） 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 3.项目地块内各种用地政府控制性规划指标: 序号 用地性质 用地面积 (万平米) 容积率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M)绿地率 (%) 二.项目宗地现状 1.四至范围: 2.地势状况 项目用地主要为酒店加住宅瘫痪项目,地势平坦,场地标高与奉新县奉新中大道路标高基本相一致。 3.地上物现状 地上物主要为酒店和住宅，区内绿化不多,可根据规划要求进行拆除或保留）。 4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况,无变电站、换热站等设施. （1）项目用地内地下管线不多，没有横穿县城政的管线。 （2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。 （3）项目用地内没有铁路。 （4）项目用地当面有一个大批发市场，项目的左边是餐饮和商店,对项目建设无影响。 （5）项目用地内有个小喷池,另外,四周围有围墙, 可根据规划予以保留,作为前期广告宣传使用. (6)项目在奉新县城奉新中大道上,道路两侧有景观树,可作为前期广告使用的首选之处. 5.地质情况 场地原为农田，