第6章 房地产开发项目财务评价.pptVIP

4.投资利税率 （1）含义与计算公式 （2）投资利税率的运用 5.资本金利润率 投资利税率=年利税总额（年利润总额+销售税金）÷总投资×100% （1）含义与计算公式 资本金利润率=利润总额÷资本金总额×100% 6.借款偿还期 7.还本付息比率 借款偿还期=（借款偿还后开始出现盈余年份数-开 始借款年份+当年偿还借款额）÷当年可用于还款的 资金额 　还本付息比率=可用于还本付息金额÷年还本付息 总额　 * * 第6章 房地产开发项目财务评价 主讲：莫贤发（副教授） 2016.3.30 6.1 财务评价的基本概念和评价指标 6.1.1 财务评价的基本概念 是指在投资成本与费用估算的基础上，编制财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金情况进行的分析，来判断投资项目在财务上的可行性。 财务评价的基本程序包括： ①整理财务数据资料； ②编制财务报表； ③财务指标评价； ④进行不确定性分析； ⑤财务分析结论。 财务评价的重点是财务报表的编制和财务指标的评价。 6.1.2 财务评价指标的确定 项目财务评价主要指标和方法参照表 　　指　　标 　 方 法 收益额 盈利能力 投资回收能力 静态法 利润 投资利润率 静态回收期 动态法 净现值 内部收益率 动态回收期 6.2 房地产开发项目财务报表的编制 6.2.1 辅助报表的编制 1.投资计划与资金筹措表 （1）资金筹措来源 ①资本金（股本金） ②预售收入 ③银行贷款 2.资金筹措计划 3.资金投资使用计划 投资计划与资金筹措表 2.借款还本付息表 （1）还本付息的资金来源 ①利润 ②折旧费与摊销费 ③预售收入 ④短期贷款 ①借款时的利息计算 建设期： 每年利息＝（年初借款本息和+本年借款÷2）×利率 偿还期（经营期）： 每年利息＝年初借款本息和×利率 （2）关于利息的计算 a.等额本息还款法：按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同。 b.等额本金还款法：也称递减法，这种方法的第一个月还款额最高，以后逐月减少。 3.借款还本付息表（单位:万元） 本年应计利息 1.3 本年应还本金 1.4 本年应付利息 1.5 5 4 3 2 1 利润 2.3 摊销费 2.2 折旧费 2.1 偿还资金来源 2 本年新增借款 1.2 年初累计余额 1.1 借款及还本付息 1 年份 项目 序号 2000 60 2060 123.6 123.6 293.76 90 386.91 770.67 647.07 1443.61 86.62 86.62 293.76 90 645.72 770.67 684.05 414.13 24.85 24.85 293.76 90 956.74 770.67 745.82 0 0 0 0 借款还本付息表（单位:万元） 序号 项 目 计 算 期 0 1 2 3 4 5 6 1 建设投资借款 　 　 　 1.1 期初借款余额 　 　 　312 336.96 262.19 181.44 94.23 1.2 当期借款额 　 300　 0　 　0 0　 0　 0　 1.3 当期应计利息 12 24.96 26.96 20.98 14.52 7.54 1.4 当期还本付息 101.73 101.73 101.73 101.73 其中：还本 　 74.77 80.75 87.21　 94.19 付息 　 26.96 20.98 14.52　 7.54　 1.5 期末借款余额 336.96 262.19 181.44 94.23 0 计算 指标 利息率(%) 　 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 8.0 6.2.2 基本报表的编制 基本报表主要有现金流量表、利润表（损益表）、资金来源与运用表、资产负债表。 1.现金流量表：反映房地产项目开发经营期内的现金流入流出的表格。 序号 项目 年 份 1 2 3 4 5 6 7 8 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 回收固定资产 1.3 回收流动资金 2 现金流出 2.1 建设投资 2.2 流动资金 2.3 经营成本 2.4 销售税金 3 净现金流量 4 累计净现金 2700 4050 5400 5400 5400 5400 1297.44 800 0 0 5400 5400 5400 7497.44 2700 4050 1200 2340 400 400 1682 2360 3230 3230 3230 3230 162 243 324 324 324 324 -1