第八章 房地产开发项目可行性研究0516.pptVIP

第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （一）区位分析与选择 房地产开发项目的区位分析与选择包括： 地域分析与选择：是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 具体地点的分析与选择：是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （二）开发内容和规模的分析与选择 　 房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面置等。 此外，还可以考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （三）开发时机的分析与选择 房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动开发）。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （四）合作方式的分析与选择 　房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （五）融资方式与资金结构的分析与选择 房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。 第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择 （六）产品经营方式的分析与选择 　房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表 （一）现金流量表 1.全部投资现金流量表 该表是指在不分投资资金来源的情况下，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。（见表8-6） 2.资本金现金流量表 该表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 3.投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 一、基本报表 （二）财务计划现金流量表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。 （三）利润表 该表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。 （四）资产负债表 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。 第五节 房地产开发项目财务报表的编制 二、辅助报表 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表等 三、财务报表的编制 财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Excel等软件进行编制。 第六节 可行性研究报告的撰写 （一）项目总说明 　 在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、项目评估的目的、项目评估报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 （二）项目概况 　在这一部分内容中，应重点介绍项目的合作方式和性质、项目所处的地址、项目拟建规模和标准、项目所需市政配套设施的情况及获得市政建设条件的可能性、项目建成后的服务对象。 　 第六节 可行性研究报告的撰写 （三）投资环境研究 　 主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 （四）市场研究 　 按照所评估