商业广场地产调查报告及可行性研究分析.doc

XX市鹿溪广场地块商业项目报告 PAGE 3 - XX市商业地块市场调查及可行性分析 目 录 第一章、宏观经济背景分析 - 5 - 一、XX概况 - 5 - （一）区位特点 - 5 - （二）人口特点 - 6 - 二、XX经济发展概况 - 7 - （一）GDP及三产业发展比例 - 7 - （二）城市人均可支配收入 - 8- （三）主导产业格局 - 9 - （四）XX消费水平及消费概况 - 9 - （五）XX交通区位 -10- 三、XX市规划分析 - 11 - （一）城市总体规划概述 - 11- （二）城市发展方向规划 - 12- （三）人口规划 - 13 - （四）交通规划 - 14- （五）XX城市商贸业规划方向 - 15 - （六）主导产业规划 - 16 - （七）南门区域规划 - 17- 第二章　　XX商业发展研究分析 - 21 - 一、XX市商业发展概况 - 21- （一）XX商业市场发展史 - 21 - （二）XX商业市场发展现状 - 21- （三）XX商业市场总规模 - 22 - （四）XX市城市商业区功能分析 - 24 - 二、XX商业发展特点 - 26 - （一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分 - 26 - （二）商业结构不合理，零售业发展较快 - 26 - （三）经营结构雷同，同质竞争严重 - 27- （四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力 - 27 - 三、XX商业重点市场详细性分析 - 28 - （一）东方时代购物中心 - 28- （二）XX小商品城 - 30 - （三）万峰服饰广场 - 34- 四、XX重点商业商户访谈案例分析 - 35 - 五、XX重点商贸行业研究 - 38 - （一）XX服装、布料零售、批发发展特点分析 - 38 - （二）XX电子、3C产品发展特点分析 - 41 - （三）XX家居、装修建材业　市场发展特点分析 - 44 - 六、XX商业调研结论 - 46- （一）、XX商业市场属性 - 46 - （二）区域局限与专业市场的发展 - 46 - （三）零售业与批发业比例界定 - 46 - （四）现有商业档次与项目经营档次界定 - 47- （五）强大商品供应与物流体系支撑 - 47 - 第三章　　XX房地产市场简析 - 48 - 一、土地市场简析 - 48 - 二、房地产市场概况 - 51- （一）房地产总开发供销概况 - 51- （二）销售特点及趋势 - 51- （三）XX楼市价格简析 - 52- 三、小结 - 52- 第四章　　项目地块研究 - 54- 一、地理位置 - 54- 二、地块周边规划 - 55- （一）用地规划 - 55- （二）交通规划 - 56- 三、地块研究 - 56- （一）地块经济标 - 56- （二）项目地块研究 - 67- 第五章　　经济数据测算 - 60- 一、项目基础经济数据 - 60- 二、周边小商品市场调查参考数据 - 61- （一）XX市小商品市场租金参考表 - 61- （二）商铺定价：根据租金倒推法 - 61- 三、项目投资估算 - 62- （一）设计、监理费 - 62- （二）经营成本（按占总销售额是0.86%计算） - 63- （三）建安工程费 - 63- （四）营销费用（4-6%之间，取5%计算） - 64- （五）小结 - 65- 四、利润率与地价关系表 - 66- （一）按专业市场不同利润率计算的地价参考表 - 66- （二）按商业综合体不同利润率计算的地价参考表 - 66- （三）小结 - 67- 第六章、可行性结论及项目初步定位 - 69- 一、SWOT分析 - 69- （一）、项目优势 （Strength） - 69- （二）项目劣势（Weakness） - 70- （三）机会点（Opportunity） - 70- （四）威胁点（Threaten） - 72- 二、关于项目初步定位 - 72- （一）项目定位选择方向 - 72- （二）业态规划 - 76- 三、结论 - 80- 附件一：房地产调控政策 - 81- 附件二：重点案例参考 - 84- 第一章、宏观经济背景分析 一、XX概况 （一）区位特点 　 XX市位于浙江省西南部，浙赣铁路沿线，浙、闽、赣三省交界处。东连衢县、遂昌，西邻江西广丰、玉山，南毗福建浦城，北接常山，素有“东南锁钥、入闽咽喉”之称。独特区位，造就其经济的包容性相对较强。但是恰是处于三省交界处，周边缺少大型与经济发达的县城，因此，造成其经济的辐射能力相对弱。内向经济是其发展的主要特色。 图1-