房地产研究报告范例.ppt

* * A项目定位报告 西安A公司 研 究 成 果 摘 要 与本报告结论相关的数据请参阅市场调研报告的有关章节。 1、项目地块适宜开发住宅和商业用房，不宜开发其它形态的物业。 2、楼盘设计为高层和小高层。 3、高层为商住楼，小高层则为纯住宅楼。 4、高层的主力面积为70~100平米；小高层的主力面积为100~130平米。 5、目标消费群为初次置业中青年人、二次置业的中年人、核心区与过渡区的创业者和小型企业。 6、本项目的销售毛利润乐观估算约为10,183万元；投资收益率为31% ；悲观估算约为6,102万元，投资收益率为19% 。 地块适宜开发什么样的物业形态呢？ 项目初步定位 宜开发的物业形态应具备哪些属性呢？ 地块研究 竞争研究 消费研究 产品定位 初步定位可行吗？ 研究思路与模型介绍 一、项目地块研究 二、项目定位可行性研究 三、风险与收益研究 地 块 研 究 位于高新区西边，可借助高新区概念。 西面紧临丈八北路，北面毗邻唐兴路，与枫叶新都市、高科新花园遥相呼应，在气势与品质上可以传递出一种高端定位信息。北面高科房产174亩住宅用地的开发必将进一步强化这一趋势。 项目地块东面分布有企业及厂房基本定型，没有高建筑物，东面视野非常开阔。 拓宽改造的丈八北路为双向六车道的宽敞大道，明年交付使用，它必将成为西安市区西部的主要干道，也必将成为高新区连接外部的西大门。 ——优势分析 项目地块的价值发现 ——劣势分析 项目地块位于高新区西部的边缘区，地理位置相对比较偏僻，不利于聚集人气。 项目地块与高科新花园、枫叶新都市之间被安置房与厂房隔开，一定程度上破坏了高品质居住社区的整体性与连贯性。 配套设施不够丰富，可选择性差。 地块西侧为鱼化寨村，没有任何人文、自然景观，且存在一些规模小可能会对环境产生污染的私人小企业。 项目地块存在的威胁 地 块 研 究 项目地块 高层 小高层 多层 商住楼 写字楼 住宅楼 别墅 项目物业形态判断 地 块 研 究 别墅 × 交通便利 优势 劣势 自然景观严重匮乏，而自然景观是别墅不可缺少的一个组成部分。因此，与周边环境的景观融为一体的要求无法满足。 与工业厂房相临，在一定程度上弱化了其休闲的内涵，极大的减弱了别墅作为顶级物业的价值。 本项目地块不具备开发别墅的条件与潜在价值 地 块 研 究 写字楼 交通便利 紧邻交通主干道 优势 劣势 地理位置偏僻，商务氛围淡。尽管地块西侧规划为国际软件园，但未来三年内不会给项目地块带来实质性的益处。 周边大片厂房与产业用地的存在，制约了商务氛围的营造。 未来规划的CBD，将会产生一定的竞争压力。 本项目地块开发写字楼的风险太大，不适宜开发纯写字楼 × 地 块 研 究 住宅楼与商住楼 能够利用高科新花园、枫叶新都市形成的高品质住宅区的概念。 视野将非常开阔 交通便利 环境安静，很适合居家。 优势 劣势 位置比较偏僻 外部配套设施不丰富 景观环境较差 本项目地块适宜开发住宅楼与商住楼 √ 地 块 研 究 在开发过程中，应充分利用高品质住宅区的概念，努力降低周边安置房、企业厂房对这种整体性的破坏程度。 利用高层住宅形成与高科花园、枫叶新都市的高层住宅形成遥相呼应的气势，从而展现烘托出高品质住宅区的整体性。 项目地块东侧视野开阔，力求从唐延路、高新成熟区方向来吸引消费者的目光。 扬长避短，变不利为有利（一） 地 块 研 究 减低由景观匮乏而造成的环境不良的感觉。 在小区内建造一定的人造景观来提高小区的品质，从而弥补自然景观匮乏的不足。 减少位置偏僻带来的负影响。 强调交通的便利性，充分利用高新区概念，用未来高新区西大门的概念来弱化位置偏僻的缺憾。 扬长避短，变不利为有利（二） 地 块 研 究 经过上面的分析，方位公司建议： 1、本项目的开发以适量的高层商住楼与中低高度的小高层纯住宅楼相结合。 2、小区内营造一定的景观环境。 3、利用底层商业或商务用房充分发挥地块西侧紧临丈八北路的优势。 4、借助高新区的概念。 地块初步定位 地 块 研 究 一、项目地块研究 二、项目定位可行性研究 三、风险与收益研究 说明： 通过上面的研究分析，别墅与写字楼在本项目中不宜开发。因此，为突出重点，有的放矢，下面的研究分析将对上述两类形态的物业不再过多涉及。 可 行 性 研 究 消费者有哪些特征呢？ 确定目标消费群 目标消费群有什么需求特征呢？ 目标消费群的需求有多大的市场空间呢？ 项目定位 竞争研究 消费需求研究 消费者特征研究 1、年轻化 潜在消费者年龄主要集中在26—35岁之间，可分为两类： A、26—30岁的消费者 这一群体基本属于一次置业者。他们文化程度较高，但参加工作时间不长，手中没有太多积