第4章_城市房地产管理法律制度.pptVIP

房屋拆迁安置补助 搬迁补助费 发放对象为使用人 临时安置补助费 过渡费或周转房 停产、停业补偿费 产权调换时发生 第四节 房地产交易 一、房地产交易概述 房地产市场 广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和 狭义：房地产交易所 分类 房地产一级市场 土地使用权出让市场 房地产二级市场 房地产开发经营市场 房地产三级市场 房地产调剂市场 一、房地产交易概述 概念 “本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。” ——《城市房地产管理法》第2条 特点 房地产交易对象的特殊性——产权交易 房地产交易行为的要式性 ——合同、登记 房地产交易中的“房地处置一体性” 房地产交易的易受限制性 二、房地产交易管理的基本制度 房地产成交价格申报制度——缴纳税费依据 房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报 房地产价格评估制度 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。” 房地产价格评估人员资格认证制度 三、房地产转让 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为 其他合法方式 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 以房地产抵债的 法律、法规规定的其他情形 房地产转让的禁止条件 以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书的 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 领有国有土地使用证 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 依照规定办理出让手续或者上交土地收益金 房地产转让合同 房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议 房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 四、商品房预售 房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为 四、商品房预售 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证和施工许可证 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 四、商品房预售 商品房预售的程序 预售方申请预售许可证 房地产管理部门核发预售许可证 预售方向承购方出示预售许可证 签订商品房预售合同并登记备案 交付建成商品房并办理过户手续 五、商品房现售 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为 商品房现售的条件 已通过竣工验收 特殊情况的销售条件 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 特殊情况的销售条件（续） 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议 商品房销售可以按套（单元）计价，也可