航丰园科技大厦项目可行性研究报告.ppt

2004－12－20 航丰园科技大厦项目可行性研究报告 二OO四年十二月 目 录 项目经济效益指标及计算说明 项目经济效益指标 一、项目简介—地理位置 项目位于北京市丰台区西南四环，科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。 属中关村丰台科技园区一期9号地块。 临四环路昭示性较好。 一、项目简介－批文 一、项目简介－后续开发计划 二、市场研究－SWOT分析（1） 优势 城市规划：两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。 区域经济加速发展。项目所在区域—中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一, 近两年经济增长速度超过50%。 五证齐全。将大缩缩短开发时间，A座即将封顶，一年后可投入使用； A座2005年3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。 交通方便。紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约1公里。 位置优越：地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。 地标建筑：建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。 政策优惠：入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。 二、市场研究－SWOT分析（2） 机会 从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。 项目距总部基地仅200-300米，与总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约120万m2，其中办公物业约100-110万m2，主要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。 丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准,总规模52万平米,预计投资40亿元,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。 本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。 周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。 二、市场研究－客户定位 打造高性价比的地标性办公物业， 定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户 大厦本体资源使其可以成为高性价比物业 项目五证齐全，且一期10.47万平米接近封顶，可大大缩短开发时间，降低开发成本； 地上26层，地下3层，其中地下1、2层为停车场； 建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰； 层高3.6米，减少压抑感，提高办公舒适性； 标准层面积约3000平米，最小户型72平米，可以满足大中小客户的需求； 争取大客户定制，实现快速销售 大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力 大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集 多种开间物业组合 可为大客户在16层以上提供整层销售，标准层面积近3000平米 可为中型企业提供500至1500平米左右的办公空间 可为小型企业及个人投资者提供150至500平米左右的多种组合物业 二、市场研究－客户构成 写字楼客户构成 部委机构转制的大型企业集团 外省市大型企业北京总部或驻京办事处 上市公司及准上市公司 银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司 周边及中关村中小研发机构 律师事务所、会计师事务所、房地产等咨询顾问公司； 旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。 投资型客户: 购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。 二、市场研究－形象定位 北京西南产业、研发和商务基地的标杆 大型机构的企业名片 小型企业的创业乐园 丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在1000～30000平米不等。 由于航丰园大厦从位置、档次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适当的冠名权，将可能吸引1－2家大型企业/机构入住。 科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。 此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。 二、市场研究－商业配套 区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机： 丰台科技园入园企业已达2750多家，需要较高档次的商业和服务配套 总部基地已推出近50万平米企业总部办公物业，受规划及地块位置限制，商业配套在短期内无法及时跟进。 银行、电信等服务配套更需要昭示性