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3.4 营销运作 园区服务产品： 服务产品 （均配有道路、绿化等基础设施） 系列一 系列二 厂房、仓库、研发楼、写字楼等地产项目 园区内“七通一平”的净地 盈利方式 出租、出售、租售合一 土地出让 华夏幸福基业工业地产的去化工作主要由各招商局完成。 园区产品去化方式： 入驻企业 华夏幸福运营最久的固安工业园，2002年启动至今，招商情况平平，共签署入园协议258份，已投产企业53家，试生产企业12家，在建企业45家，已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家。 平安证券的分析报告指出该模式存在的风险：房地产市场的超预期调整可能导致公司的地产销售下滑，回款减少，资金面压力加大。此外，土地市场的冷却可能导致地方政府的偿付能力出现问题，影响公司的现金流。 运作出现的问题： 招商不力，大量待转让土地闲置，引起媒体报道 河北固安工业园大量圈地摞荒无人问责 土地闲置的原因 1、园区大规模强行征地。 从2002年，固安县有关部门、园区就开始向当地村庄征地，大部分失地群众都是“很不情愿”的。尽管有大量反对的声音，而最终，上述村庄曾长着庄稼的数千亩可耕地先后被强行征走。 2、招商不力 固安工业园区成立于2002年6月，园区规划控制面积60平方公里；起步区面积28平方公里，其中北区20平方公里，南区8平方公里。主要招引以电子信息制造业、汽车及零部件制造业、民生用品制造业企业进驻该工业园。截至目前，据固安工业园区宣称，大小已有50余家企业在园区内投资落地，但其实并未有很多企业落户。 3、开发商大面积囤地经 过多年积累，华夏幸福基业目前住宅土储建面储备（含潜在）已约达1500万平米，启动园区约43平方公里，战略规划园区规模超150平方公里 4、政府有关部门监管不力 政府相关部门并未根据相关法律进行有效地监管。《中华人民共和国土地管理法》第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。 华夏幸福基业资金链吃紧 圈地模式隐忧凸现 根据华夏幸福4~6月的业绩快报显示，其园区结算回款额同比下滑26%，作为其主要营业收入来源之一的园区结算回款额增长乏力似乎并不是一个美好的信号。而根据华夏幸福最近的季报显示：华夏幸福给旗下的企业担保额度较大，总额占公司净资产89.2%。这对于当前较强依赖周转率的房地产行业来说，也是一个压力点。 不难看出，近两年凭借“产业园区 房地产开发”模式拿到大蛋糕的华夏幸福，发展前景令人担忧。 两指标突变 风险显现 依赖“产业园区 房地产开发”经营的华夏幸福近年来增长迅速，甚至有“最牛地产股”之称，但今年以来，有两个重要指标却出现了巨大的变化。 去年年末，华夏幸福每股收益(EPS)为3.28元，净利润1520.7万元。2012年一季度，每股收益只有0.03元，到2012年7月19日，每股净收益只有0.0172元。2011年，当期EPS超过超过2元的上市公司，只有华夏幸福一家，而当时万科的EPS仅为0.88元。EPS的迅速下滑，业内人士认为，招商不力，市场没有回暖，产业园区的成长周期均是重要原因。 而与此同时，公司应收账款从3.05亿元到8.02亿元，暴增162.62%。据2011年结算，华夏幸福依赖城市地产开发的收入只占全公司收入的5.34%，而其余的6成以上收入均来自于与政府合作的产业园区建设、发展和配套服务。根据4~6月快报显示，政府结算回款同比下降26%，而一季度同比下降10.4%，回款的持续乏力进一步说明了华夏幸福的风险。资 资金链吃紧 2012年一季度，华夏幸福的应收账款由期初的30.5亿元飚升至期末的80.2亿元，营业收入77.8亿元。以90天为计算周期来看，应收账款周转天数不到60天。而同期万科的期初应收账款15.1亿元，期末12.5亿元，营业收入103.4亿元。应收账款周转天数为12天。在同业中，华夏幸福的应收账款周转率是同业老大的近五倍。 业内人士指出，应收账款周转天数的长短对于企业经营而言十分重要，周转天数越短，则账款回笼速度也越快，那么企业获得的现金支持也就越大，相反，如果周转天数越长，应收账款回笼速度就慢，企业的现金流压力也会随之升高。 2012年以来，华夏幸福账龄在一年以上的应收账款比例为17.3%，对于有高周转率需要的地产行业来说，在上市地产公司中并不多见。作为上市公司而言