山东某集团公司项目市场招商计划.pptVIP

* * * * * * * * 青岛雨润物流项目 招商方案提报 2013.06 * 一、前期基本情况 在本次调研前，调研组对雨润青岛物流项目做了一个全面的了解。主要方面如下： 一）2010年项目签约落地青岛城阳区棘洪滩街道，总占地面积788亩。同时，雨润集团还在项目周边开发一个房地产项目与综合体项目。 二）2010年12月，青岛雨润国际物流有限公司获取了第一批3块390亩的商业用地，2012年取得了6块322亩土地，还剩75亩土地待挂牌。用地性质为商业、其他商服、住宿餐饮、批发零售、商务金融等，政府同意项目可按照整个项目综合容积率规划。 三）2013年5月，在当地政府反复要求下，项目开始打桩，部分开工，前期证照正在补办中。 四）项目前期已进行了多轮的业态规划，设计方案也进行了一些调整。目前，除3号地、4号地的公寓部分确定外，1号地原规划业态为干货、海鲜，2号地规划为商业MALL与韩日风情街，4号地部分规划业态为进口食品。 五）在前期关于农副产品的业态业态研究中，考虑到离雨润物流项目靠城阳市区3公里处有一个在全国农产品交易量与综合实力排名第5的特大型农产品批发市场（城阳农产品批发市场），其开发的海鲜城体量巨大，建筑面积4.5万平米，目前只作为部分商户的仓储使用，招商开业困难。所以，前期调研否定了1号地海鲜城的业态定位。 六）在前面给政府汇报的几轮方案中，2号地的大MALL比较得到政府认同，沿街MALL的建筑形式不能有太大的变化。要充分考虑沿街MALL的业态选择。 第一部分：调研情况/项目介绍 城阳区政府 青岛市政府 流亭机场 胶州湾 项目地 32公里 8公里 5公里 8公里 项目位置 二、区位情况-人口、经济、位置： 目前，青岛市常住人口超过 870万，市区人口为360万，城阳市区人口70万，中心城区总面积为1408平方公里，全市GDP总量为7302亿元，人均GDP为83786元。到2020年，青岛将成为拥有近1200万人口，中心城区人口约500万人，未来城市规划区总面积约2870平方公里,区域半径约30公里。 项目位置 城阳市区 红岛开发区 三、区域规划 雨润青岛物流项目，占地约788亩，处于青岛高新区物流园区内。周边厂房、物流园汇集；是青岛红岛经济开发区和城阳市区的交汇处，正处204国道，交通便利，区域辐射整个胶州半岛。 四、区域交通 项目位于城市的出入口区域，东部的城市路网成熟，正阳西路为城市主要道路，但过境性交通流量大，南北向交通联系薄弱；通过省道与国道可迅速连接青兰青银等多条高速公路。 项目交通较好。 雨润青岛项目 项目东临墨水河，是未来景观主轴线；南面为城阳区主干道正阳西路，是项目未来外部交通主动脉，项目内部交通动线应充分考虑与正阳西路的对接问题。但中间部分土地不属于项目，为项目整体规划带来难题。 四、区域交通 五、地块情况 一号地：占地约99.8亩； 二号地：占地约209.67亩； 三号地：占地约223亩； 四号地：占地约256亩； 注： 合计788亩，均为商业、商服用地,综合容积率1.69。 一、招商战略意义： 对于本项目，招商的重要性尤其重要，必须提高到开发战略的高度来对待，因为，本项目的招商与否及招商成功与否，直接关系到项目的经营、销售、竞争、信心等重大开发环节的成功与否。 对于本项目，招商的重要性尤其重要，必须提高到开发战略的高度来对待，因为，本项目的招商与否及招商成功与否，直接关系到项目的经营、销售、竞争、信心等重大开发环节的成功与否。 二、招商带动销售： 对于本项目大的规模和大的铺位面积，招商是销售的前提条件，也就是说，招商成功了可能销售不一定成功，但没有招商的成功，销售一定成功不了。这是我们必须面对的现实，需要引起开发公司领导层的高度认可，任何时候都不能轻视招商对销售产生的战略意义。 此外，招商可以为我们的投资者树立信心，让他们清楚地看到我们对项目开发必胜付出的努力和自信。 三、招商为经营： 招商可以说是后期经营的必要条件，也就是说，没有招商，无论销售好坏，都不可能形成后期的经营。 因此，从后期经营的角度来看，招商是一定的，不管是销售型招商还是服务性招商，不管销售前招商还是销售后招商。 小结：从以上分析来看，招商是整个项目开发成功与否的“引擎”、“发动机”，也是“牵一发而动全身”的“一发”，其重要性不言而喻！ 从目前的本案来看，做青岛最大、功能最全的主题市场在本市是首席，其商业主题唯一性是独有的，首先：招商目前市场没有推广，其自身的雨润肠品牌和青岛最大、功能最全的主题市场在市场并未宣传，理念宣传更是没有，市场认知度较差。 四、招商整体思路及推广方案： （一）前期阶段梳理商