固原世茂城世茂苑可行性报告.doc

PAGE PAGE 2 总 论 一、项目概况 （一）、项目名称 ： “派胜·世茂城/世茂苑” （二）、项目批准单位：固原市发改委 （三）、项目设计单位：北京威斯顿建筑设计有限公司 （四）、项目建设单位： 宁夏派胜房地产开发有限公司 （五）、企业性质： 其他有限公司 （六）、企业开发资质： 二级 （七）、法定代表人： 张学鹏 （八）、项目负责人： 马福忠 张玉军 （九）、项目地点与区位： 项目地点位于固原市原州区新区银平路北侧、高平路西侧，四至范围：东至高平路，南至银平路绿化带，西至明庄规划路，北至拟建中的华祺酒店。本项目距固原市政府大楼、固原汽车站仅一路之隔，地理位置十分优越。 （十）、 项目内容与规模： 该项目计划总投资约8亿元人民币，总用地面积192,880.92㎡（289.32亩），总规划建筑面积约367,500㎡，由大型商业城、20栋小高层住宅、20栋多层住宅、一栋公寓、一栋办公楼及公建、地下车库等组成。项目定位为超大型商贸城、高档精品住宅，是一个集居住、商业、办公为一体的综合性商住小区，也是固原市目前绝无仅有的简欧式高档商业、住宅混合的超大型社区。项目内容与规模详见表二《项目分期开发计划表》。 （十一）、主要技术经济指标： 规划建设用地面积：192，880.92㎡ 总建筑面积：367,500㎡ 其中：小高层住宅：158,108㎡； 多 层 住宅：67,584 ㎡ 公 寓：8,085㎡ 办 公 楼: 9,438㎡ 商 业：102,485㎡； 公建及会所：2,500㎡； 地下车库：19,300㎡(可泊车位630个)； 地上车位: 可泊车位203个； 总户数：约1854户； 总居住人口：约6,489人（每户按3.5人计）； 容积率：1.8 建筑密度: 23% 绿化率： 36.7％； 建设经营期: 5年 （十二）、项目投资概算： 本项目概算总投资69,714万元人民币，其中：征地及平整费4,935万元，各种行政规费2,651万元，前期工程费858万元，建筑安装费50,650万元，配套设施费4,043万元，管理费用1,288万元，财务费用（借款利息）2,738万元，销售费用1,288万元，不可预见费用1,263万元，项目各期投资概算详见表八《项目分期开发与投资计划表》。 （十三）、项目资金筹措： 本项目概算总投资所需的69,714万元，主要采用企业自筹、银行项目贷款、分期开发预售等方式筹集资金，资金连续滚动使用直至项目开发结束详项目各期资金筹措祥见附表九《资金筹措表》。 （十四）、项目财务评估结果： 本项目在暂定的五年建设经营期内,预计总销售收入113,355万元，总销售成本64,400万元，销售税金及附加6,427万元，各项期间费用5,314 万元，企业所得税9,304万元,税后净利润27,910万元，财务内部收益率 32.6%投资利润率40%投资利税率49.3%投资回收期4.2年。 （十五）、项目可行性研究报告结论: 通过上述可行性研究的主要经济技术指标可知，“派胜·世茂城/世茂城”项目的成功开发建设，不仅将给本企业带来较好的经济效益，并且还将创造良好的社会效益。本项目作为新区ＣＢＤ中绝无仅有的高档住宅项目，符合自治区、固原市的城市发展方向，未来市场前景无限美好。同时，由于本项目的自身品质，加上我公司先前成功开发银川欧陆经典花园、青铜峡水岸世家、灵武欧景豪庭、银川金海明月项目的良好口碑和时常认可度，可谓占尽“天时、地利、人和”。因此，项目是可行的，也必将获得圆满成功。 可行性研究报告编制的依据和范围及指导思想 （一）、编制依据： 1、《固原市城市总体规划》 2、《固原市城市住房建设规划》 3、北京维斯顿建筑设计有限公司关于《“派胜·世茂城/世茂苑”建筑规划方案》及“派胜·世茂城/世茂苑”总规平面图。 4、国家和自治区及固原市的相关政策、法规、规范等。 （二）、研究论证的范围： 1、项目建设的背景及必要性 2、项目的市场调查分析与建设规模 3、项目的建设条件与规划布局 4、项目实施计划 5、投资估算与财务评价 （三）、指导思想： 该项目的建设将以国家、自治区、固原市的相关法规和政策及规范为指导思想，充分利用本地区的资源和区位优势，遵循以市场为导向，以提高最大的经济效益为中心，保证较高的企业经济效益和社会效益。以科技为先导，力求技术先进可靠，推进行业的科技进步，性价比力求合理，促进投资节约。充分考虑生态环境保护，走可持续发展的道路，突出