大型超市可行性研究报告.doc

###购物中心（大卖场） 项 目 可 行 性 研 究 报 告 ****公司 二〇一〇年十二月十九日目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目基本情况 1 第二节 项目主要技术经济指标 3 第二章 项目背景及必要性 4 第一节 项目背景 4 第二节 项目必要性 6 第三章 市场分析 12 第一节 投资市场分析 12 第二节 消费市场分析 12 第四章 项目选址与建设条件 13 第一节 项目选址 13 第二节 项目建设条件 13 第五章 经营规模和营销方式 18 第一节 经营规模 18 第二节 货源采购及配送 21 第六章 技术设备 23 第七章 项目建设方案 25 第一节 总平面布置 25 第二节 建筑方案 26 第三节 配套工程 31 第八章 组织机构和人员安排 38 第一节 组织机构设置 38 第九章 项目实施进度 40 第十章 环境保护与安全 40 第一节 环境保护 40 第二节 卫生防疫 43 第三节 消防安全 43 第十一章 投资估算与资金筹措 44 第一节 投资估算 44 第二节 资金筹措与投资计划 45 第十二章 财务分析 45 第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算 45 第二节 总成本费用估算 46 第三节 项目利润及分配情况分析 46 第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析 47 第五节 贷款偿还能力分析 48 第六节 敏感性分析 48 第七节 项目风险分析 50 第十三章 综合效益评价 52 第一节 经济效益分析 52 第二节 社会效益分析 52 第三节 研究结论及建议 53 附件： 附件1 项目平面布置概念图 附件2 项目立体效果概念图 第一章 总 论 第一节 项目基本情况 一、投资方基本情况 1、###县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司(YON HO)、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。 投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。 2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店: 苏果超市有限公司成立于1996年7月18日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。“苏果”二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，根据2010年3月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。 2009年，苏果实现销售规模332亿元，网点覆盖江苏、@@、山东、河北、湖北、河南等六个省份，网点总数1950家。据专业评审机构的测定，苏果品牌价值达60.34亿元。 多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同时，积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村，50%的销售来自农村市场。苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日），并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导。2007年、2006年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广苏果经验。 -1 项目主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 数量 备 注 一 项目规模 1 总占地面积 m2 6885 2 总建筑面积 m2 54290 其中:地下二层面积11000 m2 其中：超市卖场 m2 9000 商业建筑面积13120 m2 二 经营规模 零售 万元 40248 正常经营年 三 劳动定员 人 585 四 项目总投资 万元 19500 1 固定资产投资总额 万元 16209 其中:建设投资 万元 15963 建设期利息 万元 246 2 流动资金 万元 3291 五 年总成本费用 万元 44032 计算期年平均 六 年销售税金及附加 万元 1006 计算期年平均 七 年利润总额 万元 1877 计算期年平均 八 主要财务评价指