三四线城市房地产发展评估分析报告.pptxVIP

三四线城市房地产发展评估分析报告;事件;巴菲特—— ;本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展（包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析，就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城市前期拿地策略提供一定的理论参考。;目 录;PART 1 城市界定;城市性质;三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。;PART 2 发展环境分析;;2007年1月;2007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，国家调控政策相继出台，六次加息、二套首付上涨、限制外资等政策出台为稳定部分地产上涨过快。 ;2008年3月;地方政府购房收费减免政策 ;2009年5月21日;2009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控将再次加大力度。 ;1月10日;房地产调控实施一年，楼市销售下跌，土地市场遇冷，开发商积极性下挫，“地王”偃旗息鼓 ;2011年1月18日;继2011年9月仹“新一轮限购名单拟定”，10月份“首套房利率上调”之后，10月29日温家宝总理主持国务院常务会议提出“坚定不移地搞好房地产调控……继续严栺执行政策，进一步巩固调控成果”。 2010年的此轮房地产政策调控实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，房价过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，一线城市房价开始出现明显松动。 ;2012年政策回顾 (调控与博弈的10周年) ;2013年政策回顾 (“新国五条”出台持续为地产降温) ;2014年调控思路：“针对不同城市情况分类调控”“抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”;PART 2 发展环境分析/总结;;2012年十一大五次会议中，温家宝在作“政府工作报告”时首次提出GDP不再保八;信托余额占比;产业层面：未来国家对房地产宏观调控将不再以粗放的行政手段进行硬调控，而是依托城市产业结构调整，将大量的资金从房地产投资中解放出来，为城市经济松绑，为过热的房地产降温;总结;PART 3 房地产市场研究;;2013年三四线城市房地产投资额占固定资产投资额11.58%，不到35大中城市值的一半（24.59%） 2013年三四线城市房地产投资增长率与GDP增速的比率达到了2.4,35大中城市该比率1.25 2013年三四线城市房地产投资增长率，与固定资产投资增长率的比率1.28,35大中城市比率为0.9;市场规模相对较小的地级市，依托地缘和资源优势的城市表现突出，但潜在风险较大，内生动力和外在推力不足制约其进一步发展;三、四线城市销供比普遍小于1，存在供应过剩风险;2013年1-11月，全国主要三四线城市出让20345宗土地，较去年增加24.5%，合计成交建筑面积为7.4亿平方米，较去年增长17.5%土地出让金9693亿元，较去年增加50%;总结;;大多数三四线城市的房地产市场需求是以本地需求为主，绝大多数的房屋都是由居住在当地的本地居民消化，外来客群购买或投资占比较少。;从建筑形态看，三四线城市的住宅项目仍以多层板楼为主，随着近年来高层、小高层产品的出现，购房者开始逐步接受与认可。目前三四线城市基本上处于由多层产品向高层、小高层产过渡的阶段，南北通透、采光良好的板楼是市场的主流。;从户型产品来看，三四线城市户型的需求方向主要是以二居和三居中大面积为主。二居室的户型一般在80-100平米左右，三居室户型面积则在110-130平米左右。缺乏升级置业和阶段性居住需求的观念，对置业的态度是一步到位。;现状:三四线城市在经历了城市化建设和全国房地产市场整体走高后，现阶段整体市场属于量价齐高的阶段，城市化建设过程中所催生的房地产居住需求远跟不上房地产市场开发的步伐，盲目开发使得现阶段存量巨大，且产品同质化现象严重。该类市场建议为谨慎进入。 机会点：由于市场整体走势下行，所以在地价和政府拿地条件上会较前几年有较大的优惠力度，间接降低了开发成本。