常宁市场调研报告(正式).pptx

常宁“南门湖”项目 调查研究报告;鉴于贵司位于常宁市南门湖项目的开发规模之大、开发规格之高，为了对项目科学准确的市场定位提供大量的市场依据，我司从2011年3月21日至4月15日针对常宁市、常宁市周边乡镇以及常宁周边县区进行一次为期26天的深入的市场调研。;调研人员：除我司派出6名精干人员外，还在衡阳当地聘请6名在校大学生进行协助， 调研方式：我司采用了现场走访、实地调查、随机问卷调查等多种调研方式，收集了大量一手数据。 调研行程：此次调研我司行程愈3000公里，走访了衡阳的常宁、耒阳、祁东、衡阳，郴州的桂阳，永州的祁阳等三市六县。;常宁及周边各个市县市场调查路线图;耒阳市房地产及商业调查;常宁市房地产及商业调查;3月23日—3月25日 常宁市房地产市场调查;3月26日 常宁市城市规划发展调查;3月27 项目地块实地调查;3月28日—3月30日 常宁市商业市场调查;常宁市问卷调查;常宁周边乡镇问卷调查中，我司针对常宁三个重点规划镇（松柏、洋泉、罗桥）以及其他位于省道旁的的乡镇:官岭、柏坊、庙前、盐湖等进行了问卷调查。;为了给本项目成功开发搜寻可借鉴模式以及并便于项目进行横向数据比较，我司针对常宁市周边的县区进行走访调查。;衡南县房地产及商业调查;祁东县房地产及商业调查;祁阳县房地产及商业调查;桂阳县房地产及商业调查;耒阳市房地产及商业调查;4月11日—4月13日 耒阳市房地产市场调查;4月14日—4月15日 耒阳市城市及商业发展调查;市调数据调查统计分析;22;23;24;25;26;27;28;29;30;31;32;33;34;35;36;37;38;39;房地产开发投资比重较小，市场发展程度不高;市场以多层住宅开发为主，整体开发水平较低，开发档次亟待提升;目前常宁房地产市场有近20个项目在同场竞技。由于大多数项目是多层产品，而且也不具备独特的竞争优势，因此市场整体处于同质化恶性竞争阶段。 从市场销售模式来看，常宁市场中各项目基本未按照《商品房预售管理条例》的规定进行，一般还处在“买楼花”的阶段，仅是一块地的阶段就开始认筹销售，这也说明了常宁房地产销售市场的极不规范。 从常宁市各房地产项目的销售水平来看，各个项目不同程度的都有销售员为促进成交而随意承诺客户的现象出现，销售过程中销售员的专业度及服务态度有待提高。体现了常宁市场中购房者的不成熟。 常宁目前大多项目采用了直销的销售模式，街边发放传单争抢客源的业务员随处可见。然而这些直销业务员专业水平及形象较差，但对项目形象所造成的负面影响更大。同时，直销模式也使各个项目对市场中客户争抢严重，市场恶性竞争加剧。 ;由于常宁市房地产市场的不发达，导致许多统计数据的缺失，使之无法准确的市场分析。因此必须对数据进行的修正后方能使用，我司将综合增幅等各种基础数据进行数据修正。;44;45;46;47;48;从目前常宁房地产市场中销售状况较好及受欢迎程度较高的帝煌山庄、万象凤凰城、东方水岸明珠等项目的情况来看，真正受到常宁市场欢迎也就是这些产品品质较高、开发开发档次高，宣传手法新颖高端的项目才能真正的在市场中取得稳定而长久的优势地位。 可见，未来常宁市的房地产市场竞争将是在开发理念、产品品质的层面展开，产品的创新与求精将主导新一轮的常宁楼市竞争。;中兴大厦 ;区域认知;典型项目：东方水岸明珠;4、房地产市场发展状况;典型项目：外滩首府;典型项目：华东艳城;4、房地产市场发展状况;4、房地产市场发展状况;4、房地产市场发展状况;4、房地产市场发展状况;60;4、房地产市场发展状况;4、房地产市场发展状况;4、房地产市场发展状况;64;4、房地产市场发展状况;4、房地产市场发展状况;67;典型项目：凤凰城;4、房地产市场发展状况;典型项目：幸福里;71;72;73;74;统计数据显示： 能够承受6-8万元首付款的受访者有127人占28.1%； 能够够在8-12万元首付款受访者有135 人占29.87%； 能承受12万元以上首付款的累计有86人，占18.99%， 综合目前的常宁房价水平以、户型产品面积及银行贷款政策来看：以20万元一套住宅首付4成来计算，市场中大部分的客户都能够支付得起首付款，可以说常宁市房地产市场客户支付能力较强。但是房价的逐步上升，也将对常宁市购房者的支付能力提出挑战。在未来的市场竞争中，一定要把握好单价与总价、面积与总价之间的关系，通过品质提升来实现常宁市房价的稳步提升。;大面积产品是市场主流需求;5、市场购买力及需求分析;5、市场购买力及需求分析;在小区园林设施的需求方面，最受市场欢迎的设施为健身广场，受访者中有240人对选择了此项，占50.55%；除此之外，有226需求景观花园，占47.58%；有149对休闲步道有需求，占31.37%；还有143人对水景有需求，占30.