物业培训课件.ppt

* 法律法规普及之 法条导读 * 目 录 1、《物权法》及其司法解释解读 2、《物业管理条例》法条导读 3、装饰装修管理类法规导读 4、互动环节：6个案例分析 (附在相应的法律法规后面) * 1、《物权法》及其司法解释 * 物权法的定义？什么叫物权法？1、物权法的产生—就是中华人民共和国民法，是由国家主席胡锦涛于2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过 2、物权法的司法解释：它也是民法的重要组成部分。物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律.通俗点理解物权法所要解决的问题就是 第一、物属于谁，谁是物的主人；第二、权利指人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务； * 《中华人民共和国物权法》第五章 国家所有权和集体所有权、私人所人权 《物权法》及其司法解释 物权法总共有五编,19章共247条,其中精选第76条　下列事项由业主共同决定：　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。　　 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 * 《物权法》及其司法解释 《中华人民共和国物权法》 第77条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。例:有外来人员或业主想租赁本小区房屋做为经营性用途(办公\商店\娱乐棋牌)以种种理由和借口想让我们同意其经营(比如说满足业主需求或丰富娱乐生活,或者直接讲我就是业主我是产权所有人,我想干嘛就干嘛,你管得着嘛?)　　 第83条　业主应当遵守法律、法规以及管理规约。　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。例:业主及住户随意推放生活垃圾.高空抛物,饲养犬只扰民，造成物业公司工作的困扰。应该如何化解处理？ * 2、《物业管理条例》法条导读 * 《物业管理条例》法条导读 1、做为一名合格的物业从业人员，应该首先明确，物业服务是第三产业，也就是服务行业，我们应该树立端正的服务思想“服务第一、住户至上”也就是“想用户之所想，急用户之所急，解决用户之所难。”我想在座的每一个同事也都是业主或将要成为业主，换位思考，就可以做到。那做为一名物业从业人员首先就要知道什么叫物业管理？ 第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 《物业管理条例》（国务院行政法规） 物业管理条例产生-是国家总理温家宝于2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订 ，并在2007年10月1日起实施。此条例有7章，70条的内容国务院行政法规 * 《物业管理条例》法条导读 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　(一) 遵守业主公约、业主大会议事规则；根据物权法有关规定业主公约修改为管理规约。 　　(二) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　(三) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　(四) 按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五) 按时交纳物业服务费用 　　(六)法律、法规规定的其他义务。 《物业管理条例》（国务院行政法规） * 第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。例：XX业主在接房时发现房屋有质量问题（墙体开裂及漏水），坚决不交物管费？我想客服和工程部就会遇到这种问题？想请教一下工程部和客服部在遇到这种问题时您是如何化解矛盾的？ 1、你可以很负责任的告诉他，不是他认为有质量问题就行的，只要开发商出具《综合验收备案表》他交出的楼宇就是合格的，因为此证是房管局下发的